Ảnh minh họa

Kinh nghiệm của Pháp

Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, luật pháp quốc gia này quy định tồn tại song hành hai hình thức sở hữu là sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng. Trong trường hợp cần SDĐ cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.

Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai tại Pháp thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để phát triển đô thị, công tác quy hoạch đô thị ở Pháp được quan tâm chú ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, khuyến khích quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai và khẳng định sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị.

Về công tác QLNN đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng SDĐ, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và SDĐ có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.

Thuỵ Điển

Luật Đăng ký BĐS nhằm mục đích bảo vệ và ngăn chặn sự xâm phạm những dữ liệu nhân thân cá nhân liên quan đến BĐS/đất đai đã được đăng ký. Luật quy định rõ những thông tin đất đai được đăng ký có thể được tìm và tham khảo trực tiếp nhưng không thể thay đổi nội dung đã đăng ký, cũng như những thông tin nào không thể cung cấp hoặc cung cấp hạn chế theo yêu cầu (như việc thế chấp đất đai/BĐS, tình trạng hôn nhân của người sở hữu/SDĐ,…). Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia sẽ chịu trách nhiệm ra các quyết định liên quan đến việc cung cấp thông tin BĐS, đảm bảo những dữ liệu nhân thân chỉ có thể được sử dụng cho những mục đích phù hợp với quy định pháp luật. Để các dữ liệu, thông tin đất đai được trao đổi thống nhất giữa các cơ quan địa chính ở trung ương và địa phương, Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia đã triển khai xây dựng, ứng dụng nhiều kỹ thuật thông tin mới trong hoạt động đăng ký như Interface 2000 (quy định về mô hình thông tin, cơ chế truyền tải dữ liệu, những quy tắc quản lý và bảo quản dữ liệu), Arc Cadastre (công cụ mới dùng để xử lý các loại dữ liệu khác nhau thu được từ việc đo đạc, tính toán; nó tạo ra, sắp xếp, duy trì và trình bày dữ liệu dưới dạng kỹ thuật số hoặc hình thức tương tự),... Việc xây dựng và ứng dụng một hệ thống phần mềm dữ liệu như Arc Cadastre trong hoạt động thông tin địa chính tuy tốn rất nhiều chi phí nhưng nó có thể được sử dụng lâu dài và dễ dàng cải tiến, nâng cấp trong quá trình sử dụng, phù hợp với sự thay đổi nhanh chóng của khoa học kỹ thuật. Ngày nay, không chỉ Thụy Điển mà còn nhiều cơ quan, tổ chức địa chính tại các nước khác thụ hưởng được nhiều lợi ích từ việc sử dụng hệ thống phần mềm này.

Cải tiến xa hơn của Thụy Điển đối với hệ thống đăng ký sở hữu là tất cả các ranh giới BĐS cũng như những yếu tố cảnh quan quan trọng sẽ được kỹ thuật số hóa và đưa vào hệ thống cơ sở dữ liệu. Điều này tạo ra nhiều khả năng thuận lợi cho việc sản xuất bản đồ đã được vi tính hóa với những nội dung và tỉ lệ đa dạng theo nhu cầu của người sử dụng.

Nhật Bản

Nhật Bản có tất cả 6 trung tâm dữ liệu, được phân tích, nghiên cứu, xây dựng và thiết lập tại 6 vùng của nước Nhật. Hệ thống đăng ký BĐS có các chức năng như: Quản lý quyền sở hữu và các quyền khác có thể quản lý quyền lợi đối với BĐS về quyền sở hữu và cả quyền khác như quyền thế chấp ngoài quyền sở hữu, hiện đang quản lý bao gồm cả nội dung các quyền lợi đối với BĐS như quyền thế chấp, quyền vay,… khi thế chấp đất đai và nhà ở. Quản lý nội dung lưu trữ trước và sau biến động cho phép quản lý nội dung lưu trữ sau biến động là thông tin mới nhất các thông tin trước khi biến động cũng được lưu trữ lại.

Chế độ đăng ký BĐS là nền tảng căn bản của xã hội và của sự phát triển kinh tế của Nhật Bản, được tận dụng trong các hoạt động kinh tế và quản lý đất đai. Cụ thể:

Trong giao dịch BĐS: Thu thập thông tin, đăng ký bảo tồn quyền sở hữu, đăng ký chuyển quyền sở hữu; tận dụng trong hoạt động tín dụng: Thu thập thông tin, quyền thế chấp, bảo đảm đăng ký tạm, quyền mua lại; tận dụng trong phát triển: thu thập thông tin, phát triển BĐS...; tận dụng trong điều tra đất đai: Điều tra địa tịch, hoàn thiện bản đồ địa chính; tận dụng trong chế độ thuế: Thu thuế, xử lý nộp chậm, giảm thuế mua nhà trả chậm...; tận dụng trong chính sách nông nghiệp, chính sách sông ngòi; tận dụng trong thi hành án dân sự, thu hồi đất. Bên cạnh đó, hệ thống cho phép phát hành GCN đối với các BĐS do các văn phòng đăng ký khác quản lý. Tự động biên tập và phát hành GCN đối với các BĐS do các văn phòng đăng ký khác quản lý. Theo đó, người dân có thể đến các văn phòng đăng ký gần mình nhất để yêu cầu cấp GCN đối với BĐS trên toàn quốc. Trong trường hợp đang xử lý yêu cầu đăng ký, BĐS có yêu cầu cấp GCN sẽ bị chặn không cho phát hành GCN dùng để cung cấp. Là chức năng cần thiết để cấp GCN dùng để cung cấp với các thông tin mới nhất. Đảm bảo nội dung trong GCN cung cấp là thông tin mới nhất bằng việc ngăn chặn phát hành GCN cung cấp cho đến khi hoàn thành xử lý yêu cầu đăng ký.

Nhờ việc công khai rộng rãi Sổ đăng ký, nên ai cũng có thể biết được người đứng tên BĐS cụ thể (trong quá khứ cũng như hiện tại), quyền lợi của người khác có liên quan đến BĐS đó và là quyền lợi gì.

Lợi ích đối với Chính phủ là có thể xử lý đồng loạt số lượng lớn BĐS: Cho phép xử lý đồng loạt với một số lượng lớn BĐS, xử lý đồng loạt tiếp nhận, lưu trữ,… trong trường hợp cần lưu trữ đối với số lượng lớn BĐS do sự thay đổi tên xã phường hành chính và điều chỉnh lại thửa đất.

Trường hợp thông tin không chính xác dẫn đến thiệt hại cho người sử dụng thông tin từ chế độ đăng ký, Nhật Bản sẽ áp dụng pháp luật về bồi thường nhà nước.

Giá trị tham khảo cho Việt Nam

Chính phủ đóng vai trò chủ chốt bằng việc tạo ra một môi trường an toàn để thị trường phát triển và hạn chế sự dư thừa của thị trường thiếu kiểm soát. Đặc biệt, ở các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam, Nhà nước còn đóng vai trò điều tiết trực tiếp một số yếu tố thị trường để khắc phục sự non nớt và thiếu hoàn thiện của thị trường nội địa.

Một trong những yếu tố cần hoàn thành trong việc triển khai hệ thống thông tin đất đai của Việt Nam là hoàn thiện hành lang pháp lý cho hệ thống thông tin đất đai bên cạnh các yếu tố khác bao gồm: Xây dựng, chuẩn hoá CSDL đất đai; xây dựng và triển khai phần mềm ứng dụng cho hệ thống thông tin đất đai; triển khai Trung tâm dữ liệu, trang thiết bị đường truyền, thiết bị đầu cuối; đào tạo nhân lực; vận hành bảo trì. Trong đó, cần hoàn thiện pháp luật về hai khía cạnh:

Thứ nhất, chấp nhận GCN dùng để cung cấp chứng nhận dòng quyền lợi BĐS được cấp bởi văn phòng đăng ký quản lý thuộc hệ thống đăng ký BĐS toàn quốc thay vì GCN được cấp bởi UBND các cấp. Từ đó có thể giảm tải được các thủ tục: Cấp đổi, cấp lại gcn, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng do cơ quan TN&MT thực hiện (Điều 105 Luật Đất đai năm 2013); đính chính, thu hồi GCN đã cấp. Bên cạnh đó, còn giúp minh bạch thông tin cho người dân khi muốn kiểm tra tính hợp pháp của quyền sử dụng BĐS nhằm thực hiện các giao dịch liên quan

Thứ hai, bên cạnh đó cần hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai dựa trên những nền tảng cơ bản áp dụng công nghệ trong quy trình xử lý. Hệ thống bao gồm các tính năng, giải pháp đảm bảo an toàn, an ninh phục vụ việc kết nối liên thông và chia sẻ dữ liệu đất đai do trung ương, địa phương quản lý với Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia cung cấp thông tin cho Trung tâm thông tin điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cổng Dịch vụ công Quốc gia phục vụ công tác chỉ đạo điều hành và cung cấp dịch vụ công trực tuyến; kết nối chia sẻ, sử dụng chung cho các bộ, ngành, địa phương giúp cung cấp dịch vụ công thuận tiện cho người dân và doanh nghiệp, phát triển Chính quyền điện tử, chuyển đổi số tiến tới Chính phủ số.

TS. BÙI TIẾN ĐẠT

Đại học Quốc gia Hà Nội