Ảnh minh họa

Tăng trưởng nóng

Từ đầu năm 2018 đến nay, đất nền ven biển ở các địa phương các tỉnh từ miền Bắc – Trung – Nam nhiều nơi xảy ra tình trạng sốt nóng. Tuy nhiên, với xu hướng ngành du lịch đang tăng trưởng mạnh, phân khúc đất nền ven biển tại nhiều tỉnh, thành có lợi thế nghỉ dưỡng sẽ là kênh thu hút mạnh dòng vốn mới. Với những đòn bẩy về kinh tế, cùng với làn sóng dịch chuyển ra khỏi những khu vực đã tăng trưởng quá “nóng” như TP.HCM hay Hà Nội, những khu vực ven biển đang có những bước chuyển mình đáng kể về diện mạo đô thị. Kèm theo đó, thị trường BĐS tại đây cũng trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư.

Báo cáo tổng hợp từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, hiện nay, các địa danh quen thuộc như Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn… đều là những thị trường đón sóng lớn từ giới đầu tư với sản phẩm chủ đạo là nhà ở và đất nền ven biển. Lượng cung mới tại các tỉnh này ước đạt 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân tại các dự án đạt trên 60% mỗi đợt chào bán. Giá đất nền ven biển đã tăng dao động ở biên độ từ 10 -15% trong năm 2019.

Theo khảo sát mới nhất, cơn sốt đất tập trung ở Nha Trang và Phú Quốc với mức giá từ 280-350 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng, mặc cho nguồn cung tăng mạnh mức giá vẫn dao động từ 250-300 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Quy Nhơn nhờ những cải thiện đáng kể về hạ tầng và sự đổ bộ của nhà đầu tư lớn đã đẩy mức giá ở vùng trung tâm lên 180 – 300 triệu đồng/m2. Còn tại Eo Gió – Nhơn Lý, tính đến đầu 2019 đã có sự bứt phá thần tốc, gấp 6-7 lần so với 3 năm về trước với mức giá đạt tới 30-40 triệu/m2. Riêng các vùng đô thị vệ tinh, giá đất cũng không giảm so với nội đô. Chẳng hạn, trong khu đô thị FLC Lux City Quy Nhơn hiện đang chạm mốc 30 triệu đồng/m2.

Ảnh minh họa

Trước thực trạng trên, giới chuyên gia cho rằng: Những thị trường BĐS ven biển có tiềm năng phát triển du lịch, quy hoạch và cơ sở hạ tầng đang được đầu tư phát triển đồng bộ sẽ mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.

Theo GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, những thông tin nóng hổi về việc xây dựng mạng lưới giao thông kết nối liên tỉnh, các dự án quy mô lớn của một số đại gia địa ốc trong và ngoài nước, một số quy hoạch mới được điều chỉnh… càng làm các đợt chào bán các dự án BĐS nở rộ, thu hút lượng khách tham gia và đầu tư lớn trong gần 2 năm qua. Hơn nữa, phân khúc BĐS ven biển vốn là phân khúc đầu tư được quan tâm trong những năm vừa qua được cho là sẽ tiếp tục phát triển trong năm tới. Nguồn cầu du lịch dự kiến vẫn tiếp tục tăng trưởng cả về lượt khách du lịch quốc tế và khách nội địa. Đây là đòn bẩy để thị trường này vẫn tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong năm 2019.

Nhìn chung, trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay, những đợt “sốt” đất vừa qua chưa có tác động lớn đến thị trường chung, đó chỉ là những con “sóng nhỏ”, thậm chí giá đất tăng được đánh giá chủ yếu xuất phát từ nhu cầu thật. Có thể nói, hiện tại, thị trường BĐS ven biển chỉ “đứng giá” chứ không giảm. Đầu năm 2019, thị trường BĐS sôi động trở lại khi các dự án mới chào bán ra thị trường.

Thực tế hiện nay, nhu cầu của đại đa số người dân muốn sở hữu đất nền để khi cần có thể xây dựng nhà theo ý muốn cá nhân. Vì vậy, người dân có nhu cầu muốn mua đất nền để dự trữ. Thêm nữa, đất nền luôn được xem là của để dành của giới đầu tư, dù thị trường ở giai đoạn nào thì đất nền luôn là phân khúc có nhu cầu lớn vào mọi thời điểm. Theo cách phân tích của các nhà đầu tư, trong giỏ hàng BĐS, đất nền là sản phẩm để dành bảo toàn giá trị và sinh lợi tốt nhất. Đất nền ven biển có thêm lợi thế kết hợp giữa an cư và nghỉ dưỡng nên sẽ được chú ý nhiều hơn bởi giới đầu tư.

Thị trường tại các địa phương ven biển từ Ninh Thuận đến Kiên Giang gần đây khá sôi động đã kéo theo hàng loạt các nhà đầu tư phát triển dự án BĐS (trong đó có nhiều thương hiệu lớn) vào nghiên cứu và thực hiện đầu tư các dự án BĐS có quy mô lớn. Các nhà đầu tư đã chuyển dòng vốn của mình sang một số phân khúc khác như đất nền biệt thự ven biển chứ không chỉ vào condotel hay biệt thự xây sẵn.

Đánh giá chung về những thị trường BĐS nghỉ dưỡng mới, ông Đặng Hùng Võ khẳng định rằng nếu nhìn từ 2017 đến năm 2019, thị trường BĐS luôn theo chiều hướng tốt, trong đó BĐS ven biển tăng bao nhiêu cũng không đủ, không cần lo bong bóng hay thừa cung, dư địa còn rất nhiều. Đặc biệt, thị trường phát triển tốt ở những vùng đất mới, nhiều tiềm năng du lịch chưa được khai thác.

Hệ lụy và đưa ra cảnh báo

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khuyến nghị, hiện nay, thị trường BĐS ven biển đang phát triển mạnh nhưng đầu tư vào đâu cần cẩn trọng. Ông Nam cho rằng: Các nhà đầu tư nên tránh đất nền tại các dự án nhỏ lẻ, hay như việc mua lại đất nền của người dân là rất nguy hiểm. Thay vào đó, nhà đầu tư nên đầu tư vào dự án có quy mô lớn của các doanh nghiệp lớn là kênh đầu tư sinh lời, bảo đảm giá trị.

Đã đến lúc cần nhìn nhận rõ ràng đây không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững mà đơn thuần là đầu tư lướt sóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Rủi ro bị tồn đọng vốn do tính thời vụ và chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường; Rủi ro mua phải đất không rõ ràng pháp lý, đất lấn chiếm giấy tờ chủ yếu là giấy viết tay giá trị bảo đảm không cao. Một số dự án sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng rồi nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch sử dụng đất… Thực tế đã xảy ra một số dự án BĐS trên địa bàn các tỉnh như Bình Thuận, Ninh Thuận..., đang được các chủ đầu tư, đơn vị phân phối rao bán, chuyển nhượng sai quy định. Do vậy, liên tục trong thời gian gần đây, các cơ quan chức năng của các tỉnh ven biển miền Trung như Ninh Thuận, Bình Thuận... đã có nhiều văn bản yêu cầu các chủ đầu tư, các sàn môi giới dừng việc giao dịch chyển nhượng mua bán các dự án chưa đủ điều kiện bán hàng.

Tình trạng bán nhà, đất chưa đủ điều kiện các tỉnh trên xảy ra khi từ sau tết nguyên đán 2019 đến nay, khi trên địa bàn tỉnh như Bình Thuận, Ninh Thuận... xảy ra hiện tượng sốt đất, khi giá đất được giới BĐS bơm thổi biến động từng ngày. Theo ghi nhận, những dự án đất nền tại các địa bàn TP Phan Thiết trước đây được chủ đầu tư bán ra khoảng 7-8 triệu đồng/m2, còn hiện tại đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp với giá từ 12-20 triệu đồng/m2.

Tại tỉnh Ninh Thuận, hiện một siêu dự án đất nền ven biển được quảng cáo lớn nhất ở Ninh Thuận “nhiều không” nhưng lại đang được cò đất đua nhau thổi giá. Tại khu vực TP. Phan Rang - Tháp Chàm, có dự án BĐS ven biển lớn chưa có giấy phép xây dựng, chưa đủ điều kiện mở bán căn hộ. Đặc biệt, dự án này có xây dựng căn hộ du lịch (condotel) - một loại hình không được công nhận là đơn vị ở và chưa được pháp luật quy định nhưng lại được rao bán rầm rộ gây nhiễu loạn thị trường BĐS ven biển.

Đáng chú ý, có dự án BĐS chưa đủ điều kiện nhưng tiến hành động thổ, khởi công rầm rộ để huy động vốn trái phép: Đã có tình trạng, cơ quan chức năng phải vào cuộc trước việc huy động vốn trái phép ở các dự án BĐS chưa đủ điều kiện bán hàng. Có dự án ở TP. Phan Rang, đang trình Bộ Xây dựng thẩm duyệt khi điều chỉnh quy hoạch từ 2 tầng đến 18 tầng thành 29 đến 55 tầng, nhưng trên thị trường đã được rao bán rồi, điều này rất rủi ro cho khách hàng.

Thị trường BĐS nói chung, ven biển nói riêng luôn biến động, khi “tăng vọt” lúc thì “xuống đỉnh”, hay chỉ điều chỉnh nhẹ sau một đợt tăng giá quá dài thì… đầu cơ là một phần tất yếu của thị trường, và đây là một nhân tố tác động rất lớn đến những cơn sốt đất, và cả những cuộc tháo chạy, kéo theo với nhiều hệ quả tiêu cực đối với xã hội. Do vậy, cùng với các giải pháp để ngăn chặn đầu cơ, lành mạnh hóa thị trường BĐS, vấn đề an ninh trong quản lý thị trường BĐS, quản lý tài nguyên đất đai hiện nay cần được đặc biệt lưu tâm.

ThS. NGUYỄN THÀNH TÔN

Khoa Quản lý đất đai - Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội