Về chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quyền thuê đất

10/08/2022

TN&MTTham gia nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai, xin được đóng góp với Ban soạn thảo xung quanh nội dung về chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quyền thuê đất.

Về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Điều 128 Dự thảo quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất. Theo tôi, quy định này có thể có bất cập vì những lý do sau đây:

Theo Luật Đất đai hiện hành, việc miễn tiền thuê đất có thể là miễn cho một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian thuê đất. Căn cứ danh mục địa bàn ưu đãi đầu tư và danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư mà dự án có thể được miễn một số năm hoặc toàn bộ thời gian thuê đất. Ví dụ, với dự án xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất... thì theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thì nhà đầu tư hạ tầng sẽ được miễn tiền thuê đất 11 năm nếu đầu tư tại huyện không thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư; được miễn tiền thuê đất 15 năm nếu đầu tư tại huyện thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; được miễn toàn bộ tiền thuê đất nếu đầu tư tại huyện thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Về chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quyền thuê đất

Quy định như hiện nay là rất hợp lý và thể hiện đúng bản chất là để hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất... có thời gian hoàn vốn. Sau khi có đủ thời gian cho thuê lại đất gắn với hạ tầng để hoàn vốn thì nhà đầu tư phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian hoạt động còn lại của dự án.

Ví dụ, với dự án khu công nghiệp có thời hạn 50 năm, nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất 3 năm trong thời gian xây dựng cơ bản. Sau khi hoàn thành đầu tư hạ tầng và bắt đầu kinh doanh cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, nhà đầu tư tiếp tục được miễn tiền thuê đất 15 năm nếu dự án thuộc huyện có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Tổng cộng nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất trong 18 năm, sau đó phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước trong 32 năm còn lại. Chính sách này bảo đảm hài hòa lợi ích cho nhà đầu tư cũng như tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Nay, nếu quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là miễn cho toàn bộ thời gian sử dụng đất như Dự thảo thì quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP sẽ không còn và đi theo 2 chiều hướng: Dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp hoặc không được miễn tiền thuê đất, hoặc được miễn toàn bộ thời gian thuê.

Nếu theo hướng không miễn tiền thuê đất sẽ khó thu hút đầu tư, trái nguyên tắc khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực và địa bàn cần ưu đãi theo Luật Đầu tư. Vì các dự án hạ tầng khu công nghiệp đòi hỏi huy động nguồn vốn đầu tư ban đầu rất lớn để tạm ứng giải phóng mặt bằng, để đầu tư hạ tầng, san nền, làm đường giao thông... Nếu không có chính sách ưu đãi về miễn tiền thuê đất sẽ khó thu hút nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Ngược lại, nếu theo hướng miễn toàn bộ tiền thuê đất trong toàn bộ thời hạn dự án sẽ dẫn đến lãng phí, thất thu cho ngân sách nhà nước.

Do vậy, đề nghị sửa Điều 128 Dự thảo quy định việc miễn tiền thuê đất có thể là miễn cho một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 đang quy định.

Về khái niệm quyền thuê đất

Dự thảo mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần và gắn với mở rộng quyền của người thuê đất trả tiền hàng năm. Nổi bật nhất là việc tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được bán, cho thuê, thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất (Điều 198 Dự thảo); hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được bán, cho thuê, để thừa kế, tặng cho thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất (Điều 202 Dự thảo). 

Như vậy, quyền thuê đất trả tiền hàng năm trở thành một thứ quyền tài sản có thể chuyển giao và định giá được. Đây là điểm mới rất quan trọng của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Câu hỏi đặt ra là, khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực thì các trường hợp đã được thuê đất trả tiền hàng năm từ trước có được thụ hưởng thứ quyền tài sản này không? Quyền tài sản này định giá như thế nào? Từ trước đến nay việc bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm thì các bên không định giá quyền thuê đất để tính vào giá bán. Nay, với việc “luật hóa” thứ quyền tài sản này sẽ ảnh hưởng ra sao đến các giao dịch đã sẵn có?

Nguyễn Văn Đỉnh

Chuyên gia pháp lý đất đai

 

 

Tin tức

Thủ tướng: Bảo tồn, phát huy và lan tỏa Xòe Thái là trách nhiệm của tất cả chúng ta

Thủ tướng Phạm Minh Chính kiểm tra một số dự án, công trình hạ tầng của Yên Bái

Tổng Bí thư dự lễ kỷ niệm 30 năm tái lập Văn phòng Chủ tịch nước

Thủ tướng nêu 6 nhóm nhiệm vụ, giải pháp để thị trường KHCN phát triển đồng bộ, hiệu quả, hiện đại và hội nhập

Tài nguyên

Hàng loạt vi phạm về đất đai ở Bắc Kạn

Bắc Ninh bổ sung loạt khu công nghiệp vào kế hoạch sử dụng đất

Bài 6: Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

Tuyên truyền về bảo vệ, sử dụng nguồn nước khu vực phía Nam

Môi trường

Chia sẻ kiến thức phân loại chất thải rắn sinh hoạt và xử lý chất thải thực phẩm tại nguồn

Bắc Ninh phát động hưởng ứng chiến dịch làm cho thế giới sạch hơn

Xả nước thải trái phép, chủ đầu tư Xuân Mai Tower bị phạt 324 triệu đồng

Thanh Hóa: Xử phạt 90 triệu đồng Công ty Ao Trời do xả thải vượt quy chuẩn

Video

Tạp chí Tài nguyên và Môi trường tri ân gia đình chính sách tại Hà Giang

Tạp chí Tài nguyên và Môi trường dâng hương nghĩa trang liệt sĩ Vị Xuyên - Hà Giang

Chất thải rắn sinh hoạt - Thảm hoạ hay tài nguyên: Góc nhìn từ chuyên gia Nhật Bản

Sự đầu tư và phát triển thị trường nước ở Việt Nam đã phù hợp chưa?

Diễn đàn

Quảng Ngãi khẩn trương triển khai chống bão Noru từ rừng xuống biển

Tin bão mới nhất: Bão Noru mạnh lên rất nhanh, đã giật đến cấp 14

Thời tiết ngày 24/9: Mưa rất to từ Thanh Hóa đến Quảng Trị. Biển Đông hình thành cơn bão mới

Hải Phòng: Cưỡng chế biệt phủ trái phép lớn nhất ở nông trường Quý Cao

Phát triển

Đắk Lắk có tân Chủ tịch Hội đồng nhân dân tỉnh

Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì diễn đàn kinh tế hợp tác, hợp tác xã năm 2022

Công ty Tuyển than Hòn Gai - Hướng đến phát triển bền vững

Phân công công việc giữa Bộ trưởng và các Thứ trưởng Bộ Thông tin và Truyền thông

Chính sách

Quy định mới về nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức của Bộ Thông tin và Truyền thông

Thống nhất báo cáo giảm tiền thuê đất với các đối tượng ảnh hưởng do dịch

Quy định mới về nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Điểm mới của dự thảo quy định tách thửa đất

Khoa học và công nghệ

Dự báo mưa tổ hợp và đề xuất phương pháp nâng cao năng lực dự báo mưa lũ

Ứng dụng công nghệ trong công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện

Thùng rác thông minh được hỗ trợ AI tự phân loại phế thải tái chế

7 trường đại học kỹ thuật ký kết hợp tác khoa học công nghệ