Vai trò của tiếp cận đất đai đối với thuận lợi hóa kinh doanh và thu hút đầu tư của doanh nghiệp

Đất đai là tài nguyên đặc biệt, bộ phận quan trọng nhất của lãnh thổ quốc gia gắn liền với lịch sử dựng nước và giữ nước của cả dân tộc; là không gian sinh tồn, sinh sống của các cộng đồng dân cư gắn liền với từng gia đình, mọi người dân là nguồn lực to lớn để phát triển đất nước, tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất cả các lĩnh vực hoạt động phát triển kinh tế, đời sống xã hội. Nghị quyết của Liên hiệp quốc về Mục tiêu PTBV toàn cầu tới năm 2030 (2030 SDGs) khẳng định bảo vệ quyền sử dụng đất (QSDĐ) an toàn là một trụ cột quan trọng cho phát triển. Bảo vệ QSDĐ tạo điều kiện khuyến khích người dân và doanh nghiệp vay tiền và đầu tư cải tạo, nâng cao chất lượng đất, và cho phép thị trường chuyển nhượng và cho thuê QSDĐ phát triển, tạo điều kiện tập trung đất đai cho sản xuất quy mô lớn. Đảm bảo QSDĐ an toàn cũng là cơ sở để phát triển đô thị. Hai phần ba dân số toàn cầu sống ở nông thôn năm 1950, nhưng tới năm 2050 sẽ có hai phần ba dân số thế giới sống ở đô thị.

Ảnh minh họa

Bảo vệ QSDĐ an toàn là cơ sở để chính thức hóa thị trường SĐD, làm rõ quyền của nhà nước đối với lập quy hoạch, chuyển mục đích SDĐ, và quyền đầu tư, sử dụng, thừa kế, tặng, cho, góp vốn, chuyển nhượng hoặc thế chấp, cho thuê đối với các chủ thể của nền kinh tế. Ngoài ra, việc xác lập và bảo vệ QSDĐ an toàn là cơ sở để thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo việc làm cho người dân và doanh nghiệp, bảo đảm công bằng xã hội, khả năng tiếp cận đất đai của người dân địa phương, bảo vệ quyền bình đẳng giới, đồng thời góp phần BVMT, bảo vệ đa dạng sinh học, chống BĐKH, phòng chống thiên tai, duy trì hòa bình, thịnh vượng, ổn định, trật tự và an ninh toàn cầu.

Ở Việt Nam “Tiếp cận đất đai và sự ổn định trong SDĐ” là một trong 10 chỉ số để đánh giá năng lực cạnh tranh của các địa phương trong việc cải cách TTHC và thu hút đầu tư. Doanh nghiệp đánh giá chỉ số tiếp cận đất đai dựa trên các chỉ tiêu: i) Tỷ lệ doanh nghiệp có mặt bằng kinh doanh và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ); ii) Số ngày chờ đợi để được cấp GCN QSDĐ (trung vị); iii) Doanh nghiệp đánh giá rủi ro bị thu hồi đất (1= rất thấp; 5=rất cao); iv) Không gặp cản trở về tiếp cận/mở rộng mặt bằng kinh doanh; v) Khó khăn về thiếu quỹ đất sạch; vi) Giải phóng mặt bằng chậm; vii) Việc cung cấp thông tin về đất đai không thuận lợi, nhanh chóng; viii) Nếu bị thu hồi đất (THĐ), DN sẽ được bồi thường thỏa đáng; ix) Thay đổi khung giá đất của tỉnh phù hợp với thay đổi giá thị trường; x) Doanh nghiệp thực hiện thủ tục hành chính đất đai trong vòng 2 năm qua không gặp khó khăn; xi) Không có GCN QSDĐ do lo ngại thủ tục hành chính rườm rà/cán bộ nhũng nhiễu.

Trên thế giới, Ngân hàng Thế giới và Diễn đàn Kinh tế Thế giới đánh giá khả năng tiếp cận đất đai trong chỉ số cạnh trạnh toàn cầu như sau: Chỉ số thuận lợi kinh doanh dựa trên cơ sở chỉ số chất lượng quản lý đất đai đánh giá năm khía cạnh: Độ tin cậy của cơ sở hạ tầng, tính minh bạch của thông tin, phạm vi địa lý quản lý, giải quyết tranh chấp đất đai và quyền tiếp cận bình đẳng đối với tài sản. Bảo hộ QSDĐ và quản lý thống nhất về đất đai là cơ sở để cải thiện chỉ số chất lượng quản lý đất đai và đã được thể chế hóa cụ thể trong Hiến pháp năm 2013 (sửa đổi, bổ sung Hiến pháp năm 1992). Điều 53 và Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quan điểm nhà nước quản lý thống nhất về đất đai được thông qua tại Tuyên bố Hội nghị chuyên gia địa chính liên vùng Liên hợp quốc (Tuyên bố Bogor) ngày 22/3/1996 nêu rõ sự cần thiết phải thiết lập một chính sách đất đai quốc gia thống nhất bao gồm: i) Cơ sở hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia thống nhất nhằm tích hợp và bảo mật dữ liệu tối đa, sử dụng tài nguyên hiệu quả và phát triển hệ thống thông tin đất đai toàn diện; ii) Cơ sở dữ liệu địa hình và địa chính đồng nhất và thống nhất đảm bảo tích hợp, chia sẻ và đồng bộ dữ liệu trong tương lai; cập nhật và nâng cấp tất cả các hệ thống quản lý địa chính đồng bộ, thống nhất.

Quy định pháp luật về tiếp cận đất đai đối với thuận lợi hóa kinh doanh và thu hút đầu tư của doanh nghiệp

Nghị quyết số 19-NQ/TW của BCH Trung ương Đảng khóa XI đã định hướng tiếp tục đổi mới, hoàn thiện cơ chế, chính sách về “tiếp cận đất đai” hay “tiếp cận QSDĐ” trên cơ sở hài hòa quan hệ giữa nhà nước, thị trường và xã hội trên cơ sở cân bằng lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp: i) Người SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn và có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và được bồi thường khi Nhà nước THĐ, tuỳ theo từng loại đất và nguồn gốc SDĐ theo quy định của pháp luật. Người SDĐ có nghĩa vụ phải đăng ký QSDĐ, SDĐ đúng mục đích, tuân thủ quy hoạch, trả lại đất khi Nhà nước có quyết định THĐ, chấp hành pháp luật về đất đai; ii) Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với QHSDĐ thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ với nhà đầu tư để thực hiện dự án; iii) Nhà đầu tư được nhận QSDĐ để thực hiện các dự án đầu tư. Khuyến khích việc cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện các dự án đầu tư; iv) Phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS. Tăng cường sự quản lý, điều tiết của Nhà nước từ trung ương đến địa phương. Việc phát triển đô thị, các dự án kinh doanh BĐS phải phù hợp với quy hoạch, nhu cầu của thị trường. Đẩy mạnh phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội để từng bước cải thiện điều kiện nhà ở của nhân dân; v) Đối với các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng KT-XH, chỉnh trang đô thị, cần quy hoạch cả phần diện tích đất bên cạnh công trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để THĐ, tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này, hỗ trợ người có đất bị thu hồi và tăng thu NSNN; đồng thời, ưu tiên cho người bị THĐ ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng theo quy định của pháp luật; vi) Xây dựng cơ chế tăng cường, đa dạng hoá các nguồn vốn cho quỹ phát triển đất, trong đó có việc trích từ tiền SDĐ, tiền thuê đất nhằm tạo quỹ đất, tạo quỹ nhà tái định cư, quỹ nhà ở xã hội.

Pháp luật về đất đai đã quy định rõ hơn các quyền và nghĩa vụ của người SDĐ, tăng thời hạn SDĐ nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và làm muối; hoàn thiện cơ chế thực hiện các hình thức giao dịch đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; tạo điều kiện cho các chủ thể kinh doanh tiếp cận đất đai, xác lập quyền tài sản theo quy định của pháp luật.

Thể chế cho thị trường sơ cấp giữa Nhà nước và các bên có liên quan được hoàn thiện thông qua quy định về QH, KHSDĐ để hình thành nguồn cung đất đai ra thị trường; quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để lựa chọn nhà đầu tư; việc giao đất theo hình thức đấu giá công khai minh bạch; quy định rõ trường hợp áp dụng hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ và chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án có SDĐ; quy định xác định giá đất cụ thể khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ; tạo cơ chế hợp lý trong quá trình thu hồi và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước THĐ; cơ chế xử lý đối với trường hợp không đăng ký đất đai đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng; cải cách TTHC trong thu hồi, giao, thuê đất để thuận lợi cho quá trình cung cấp quỹ đất cho thị trường.

Thể chế cho thị trường thứ cấp giữa các chủ thể tham gia đã cơ bản được hoàn thiện, quy định cụ thể về các quyền của người SDĐ; cải cách TTHC trong thực hiện các quyền; đẩy mạnh việc cấp GCN để tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường; thiết lập cơ chế tư vấn định giá đất, hoàn thiện các tổ chức dịch vụ công hỗ trợ cho hoạt động của thị trường; khuyến khích việc tự thỏa thuận nhận QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án có SDĐ. Hiện nay, Chính phủ đang tập trung đẩy mạnh việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng hệ thống thông tin đất đai nhằm tạo điều kiện cung cấp đầy đủ, công khai minh bạch các thông tin cho thị trường BĐS.

Pháp luật đất đai quy định các tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước giao đất trong hai trường hợp được quy định tại khoản 2, 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ): “2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; 4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng.” Ngoài hai trường hợp trên, doanh nghiệp sẽ không được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà chỉ được Nhà nước cho thuê đất được theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại điểm đ, e khoản 1 Điều 56 LĐĐ: “đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ xây dựng công trình sự nghiệp;”

Đối với dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước THĐ quy định tại Điều 61 và Điều 62 LĐĐ, các doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai trực tiếp từ thị trường thông qua nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ theo quy định tại Điều 73 LĐĐ; thuê lại đất trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao; thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa một bên góp QSDĐ, một bên góp tài chính; Thực hiện việc mua cổ phần, mua bán sáp nhập doanh nghiệp.

Điều 1, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về SDĐ để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ quy định việc SDĐ để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ phải đảm bảo: i) Phù hợp với KHSDĐ hàng năm của cấp huyện đã được phê GPMB để thực hiện dự án đầu tư phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư; iii) Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh; iv) Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất mà người đang SDĐ không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng có tài sản gắn liền với đất thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang SDĐ, Nhà nước thực hiện THĐ, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, không thông qua đấu thầu dự án có SDĐ, chuyển mục đích SDĐ để thực hiện dự án đầu tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất theo quy định; v) Cách giải quyết trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của LĐĐ, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang SDĐ không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; vi) Tuân thủ thời hạn SDĐ theo quy định trong trường hợp SDĐ để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ mà có thời hạn SDĐ khác nhau.

Giải pháp khuyến khích tiếp cận đất đai để thuận lợi hóa kinh doanh và thu hút đầu tư bảo đảm hài hòa quan hệ lợi ích các bên

Đại hội XIII của Đảng đã làm rõ mối quan hệ giữa nhà nước, thị trường và xã hội và khẳng định thị trường đóng vai trò quyết định trong xác định giá cả hàng hóa, dịch vụ, trong huy động, phân bổ và sử dụng nguồn lực. Vì vậy, việc tiếp cận đất đai có thể được thực hiện thông qua tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp; thuê lại đất trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao; hợp tác kinh doanh theo hợp đồng giữa một bên góp QSDĐ và một bên góp tài chính; mua cổ phần, mua bán sáp nhập doanh nghiệp. Trong thời gian tới, để cải thiện việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:

Thứ nhất, rà soát và hoàn thiện cơ chế THĐ để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bảo đảm hài hòa mối quan hệ giữa nhà nước, thị trường và xã hội.

Thứ hai, đổi mới cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất bằng cách lập bản đồ giá đất trước khi lập quy hoạch, sau khi lập quy hoạch, sau khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng giao thông, KT-XH, chỉnh trang đô thị, thực hiện THĐ vùng phụ cận, điều chỉnh đất đai, dồn điền, đổi thửa tại đô thị để tăng thu NSNN, đồng thời ưu tiên cho người bị THĐ ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi, phát triển hệ sinh thái đô thị, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch dọc theo các hướng tuyến hạ tầng giao thông theo phương pháp tiếp cận định hướng phát triển theo hạ tầng giao thông (TOD) trên cơ sở bổ sung cơ chế, chính sách THĐ vùng phụ cận các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn (để đấu giá QSDĐ thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh) bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Thứ ba, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách THĐ đối với các dự án chậm/muộn đưa đất vào sử dụng, thu hồi giá trị tăng thêm từ đất để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Thứ tư, nghiên cứu bổ sung quy định THĐ đối với phần diện tích đất chủ đầu tư và người SDĐ không thỏa thuận được việc nhận chuyển nhượng bằng QSDĐ theo nền kinh tế thị trường, bảo đảm môi trường kinh doanh bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trên cơ sở đồng thuận của người dân.

Thứ năm, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ phải bảo đảm sinh kế lâu dài cho người có đất thu hồi, giảm khiếu kiện khi Nhà nước THĐ.

Thứ sáu, nghiên cứu bổ sung hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư (có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ) để bố trí chỗ ở mới cho người có đất thu hồi thông qua tổ chức phát triển quỹ đất.

Cùng với vốn, nguồn nhân lực, đất đai một trong ba đầu vào cốt yếu của sản xuất và phát triển kinh tế. Doanh nghiệp tiếp cận đất đai để triển khai dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh. Ở Việt Nam, doanh nghiệp có thể tiếp cận quỹ đất theo hai cách thức, từ quỹ đất của Nhà nước và thông qua thị trường. Doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai từ quỹ đất của Nhà nước thông qua giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần hoặc hàng năm. Thông qua thị trường, doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ.

PGS.TS. NGUYỄN ĐÌNH THỌ

Viện trưởng, Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường

NGUYỄN THỊ QUỲNH TRANG

Trường Đại học Luật Hà Nội