Nhận diện những bất cập

Theo Sở TN&MT Ninh Bình, quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn của các địa phương. Công tác chỉnh lý biến động chưa được thực hiện thường xuyên, kịp thời dẫn đến khó khăn khi rà soát, kê khai, xét duyệt hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vẫn còn bất cập trong việc xác định giá đất, các phương pháp xác định giá đất không có quy định chi tiết, cụ thể,....

Hiện nay, giá đất đang được tính bằng 5 phương pháp (So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư; Hệ số điều chỉnh giá đất). Các phương pháp này cho ra các kết quả giá đất chênh lệch khá khác nhau. Do vậy, phải quy định các phương pháp làm sao có kết quả giống nhau.

ảnh minh họa

Việc tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên quy định tính theo Bảng giá đất, để vừa đảm bảo quyền lợi của Bên chuyển nhượng và Bên nhận chuyển nhượng. Đồng thời, có được giá đất chính xác giao dịch thực tế trên thị trường làm cơ sở cho việc định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp) được chính xác. Bởi lẽ, hầu hết các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều ghi giá trị đất không đúng thực tế giao dịch, thường ít hơn Bảng giá đất, khi tính thuế chỉ tính theo Bảng giá đất. Khi xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp so sánh trực tiếp, sử dụng các giao dịch này sẽ không có kết quả giá đất cụ thể chính xác. Mặt khác, khi xảy ra tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên tham gia Hợp đồng chuyển nhượng.

Về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất, cần quy định mở rộng các trường hợp Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để tạo quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất, thu hút các dự án đầu tư phát triển KT-XH, điều tiết thị trường.

Đối với một số trường hợp cụ thể như: Đất khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường,… thuộc trường hợp phải nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, … để thực hiện dự án đầu tư khai thác. Nhưng đối tượng có đất (ví dụ như các Công ty đang sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm/được miễn tiền thuê đất, Ban Quản lý rừng,… đang sử dụng, quản lý đất có nguồn gốc nông lâm trường,…) không được chuyển nhượng, góp vốn,… bằng quyền sử dụng đất. Trường hợp này, Nhà nước nên thu hồi đất để cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư khai thác theo Giấy phép khai thác khoáng sản.

Trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất nên quy định cụ thể trình tự, thủ tục từ khi xây dựng dự án, chấp thuận chủ trương đầu tư, thu hồi đất,… đến khi giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu để tránh độc quyền (chỉ có một nhà đầu tư) và hạn chế tiêu cực khi xây dựng giá đất của dự án.

Về thu tiền sử dụng đất, nên quy định cụ thể trường hợp nào cho thuê đất trả tiền một lần? trường hợp nào cho thuê đất thu tiền hàng năm? để bảo đảm công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất (khi giá đất thị trường tăng - giảm), cũng như đảm bảo sự bền vững của nguồn thu Ngân sách từ đất.

Góp ý từ cơ sở

Tỉnh Ninh Bình cũng là một trong số 28 địa phương, bộ, ngành đầu tiên trên cả nước đã ban hành kế hoạch lấy ý kiến người dân đối với Luật Đất đai 2013 (sửa đổi).

Tại huyện Hoa Lư, các đại biểu đều cho rằng bố cục của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chặt chẽ, các chương, mục được sắp xếp theo từng nhóm vấn đề cần điều chỉnh, giúp người dân dễ tiếp thu và các quy định dễ đi vào cuộc sống, được xã hội đón nhận với tinh thần tích cực, đổi mới. 

Tuy nhiên, những điều khoản áp dụng của Luật cần được quy định cụ thể, chi tiết hơn, nhất là các vấn đề về đối tượng cho tặng đất đai, giá đất, tranh chấp đất đai, cơ chế thực hiện dự án, đấu thầu, đấu giá, bồi thường tái định cư, phát triển quỹ đất, phân cấp trong thẩm định giá,... nhằm tạo sự thống nhất trong cách hiểu và áp dụng khi Luật Đất đai (sửa đổi) được ban hành.

Tại huyện Yên Khánh, đa số các ý kiến đều đồng tình với Dự thảo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) như: Bố cục, điều, khoản rõ ràng, việc sửa đổi là cần thiết, phù hợp với thực tế hiện tại. Bên cạnh đó, các đại biểu cũng quan tâm đến các vấn đề: đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc thu hồi đất và chính sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất; trong quá trình thu hồi đất cần có nội dung lấy ý kiến Nhân dân nhằm đảm bảo dân chủ và phù hợp với phong tục, tập quán của vùng miền; xây dựng chính sách thuế đất cần đơn giản, dễ hiểu, tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh; việc quy định về xây dựng bảng giá đất.

Với nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đại biểu thống nhất cao với Dự thảo Luật quy định các chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới, mở rộng đối tượng, hạn mức nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, quản lý và sử dụng đất đa mục đích và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra chuyên ngành về đến đất đai.

Các chuyên gia của Liên hiệp các hội Khoa học và Kỹ thuật Ninh Bình cho rằng, việc bỏ khung giá đất chung và giao UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất theo định kỳ hằng năm là hợp lý. Tuy nhiên, để đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giải quyết bất cập, khiếu kiện thì phương pháp tính giá đất cụ thể là vấn đề được dư luận quan tâm. Trong dự thảo đã đề cập đến quy định về tư vấn xác định giá, về hội đồng thẩm định, song mới chỉ dừng ở nguyên tắc chung. Cần làm rõ hơn, bởi trong bối cảnh đô thị hóa nhanh như hiện nay, rất cần có cơ quan quản lý quy hoạch trong Hội đồng về tư vấn xác định giá đất và cần có quy định về tư cách pháp nhân, chứ không chỉ nêu chung là độc lập, khách quan, trung thực.

Bên cạnh đó, người dân đều cho rằng, việc giao Chính phủ quy định phương pháp định giá, quy trình xây dựng,... cũng chưa giải quyết được yêu cầu cấp bách hiện nay. Để bảo đảm chất lượng, tuổi thọ của luật và để luật đi vào cuộc sống, dự thảo luật cần có quy định nguyên tắc chung và giao Chính phủ quy định cụ thể.

Ngoài ra, các đại biểu, chuyên gia, trí thức tập trung đóng góp ý kiến vào một số nội dung ở 33 điều thuộc các chương I - Quy định chung; Chương III - Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Chương V - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chương XI - Tài chính về đất đai, giá đất.

Với 8 ý kiến đóng góp vào các nội dung trọng tâm như: quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất; điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất; giá đất.

Phần giải thích từ ngữ, có ý kiến đề nghị bổ sung khái niệm "Đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn", "Đất không gian công cộng phục vụ cộng đồng" bao gồm: Công viên các cấp, vườn hoa, vườn dạo, không gian xanh mở". Những khái niệm này cần thiết phải đưa lên phần giải thích từ ngữ để thống nhất cách hiểu và các quy định ở các nội dung có liên quan trong dự thảo Luật sửa đổi lần này.

Có ý kiến đề nghị bổ sung, làm rõ vai trò của các tổ chức chính trị, xã hội - nghề nghiệp trong giám sát, quản lý sử dụng đất đai của các cấp chính quyền tại các Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và định giá đất.

Trong đó, cần bổ sung làm rõ trách nhiệm của Nhà nước trong "Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất"...

Tại điểm c Khoản 1 Điều 153, đề nghị cần bổ sung làm rõ "các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất" để minh bạch hóa các vấn đề có thể tác động ảnh hưởng đến giá đất trong quá trình thực hiện Luật.

Nhìn chung, các đại biểu khẳng định, Dự án xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) có vai trò quan trọng và phức tạp, bao quát tất cả các lĩnh vực của đời sống. Vì vậy, Luật Đất đai được coi là đạo luật gốc, nếu giải quyết tốt, đúng chính sách, pháp luật về đất đai sẽ tạo môi trường pháp lý ổn định, minh bạch, giải phóng nguồn lực để phát triển, bảo đảm an ninh quốc phòng, ổn định chính trị, xã hội, bảo vệ môi trường, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, góp phần phát triển bền vững đất nước.

Diệp Anh