Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh

PV: Theo ông những điểm mới nổi bật trong Luật đất đai 2024 có những tác động gì đối với người dân, doanh nghiệp và Nhà nước, nhất là việc giải quyết triệt để những tồn tại hạn chế các vụ khiếu kiện kéo dài đối với chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…?

Luật sư Trần Đức Phượng: Trước hết, Luật Đất đai 2024 tiếp tục hoàn thiện hơn khung pháp lý về việc tiếp cận nguồn lực đất đai để đưa vào sử dụng và phát triển kinh tế thông qua các quy định về đấu giá, đấu thầu, công nhận quyền sử dụng đất và các quyền khác liên quan là chuyển nhượng, giao vốn và chuyển mục đích sử dụng đất. Với yếu tố lịch sử và trải qua nhiều lần ban hành Luật đất đai nên hiện nay đang tồn tại nhiều chế độ sử dụng đất với những đặc thù khác nhau nên áp dụng những quy định rất khác nhau khi tiếp cận sử dụng nguồn lực đất đai nên Luật đã giao cho Chính phủ quy định chi tiết

Đối với người dân, những người đang sử dụng đất thì Luật Đất đai 2024 và cùng với Luật Đầu tư 2020 đã bổ sung và quy định chi tiết hơn về việc bồi thường, hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất, trong đó việc xác định giá đất bồi thường và chế độ bồi thường, xóa bỏ những dạng dự án theo kiểu đăng ký nhưng không kèm theo nghĩa vụ và cam kết của các nhà đầu tư làm dự án treo, dự án không thực hiện và cả việc chậm trễ tiến hành thủ tục giải phóng mặt bằng. Chính vì có sự bổ sung những quy định mới này đã giải quyết được những vướng mắc, bất hợp lý trong hoạt động thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội.

PV: Việc bỏ khung giá đất sẽ được xây dựng hàng năm và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo có ý kiến cho rằng việc này sẽ khiến thị trường bất động sản tăng sốc, ông có nhận xét gì về những ý kiến trên?

Luật sư Trần Đức Phượng: Điểm mới của Luật Đất đai 2024 là không còn quy định về khung giá đất, trong khi đó theo quy định trước đây thì khung giá đất là căn cứ để các địa phương ban hành bảng giá đất. Xét về bản chất thì đây là cách thay đổi quản lý nhà nước về giá đất, một là việc xây dựng giá đất sẽ dựa theo căn cứ thông tin phản ánh của thị trường và định hướng là giá đất sẽ theo giá của thị trường. Trước đây, mặc dù vẫn có quy định so sánh với giá thị trường nhưng về mặt chính sách thì giá đất được ban hành, khi quyết định vẫn thấp hơn rất nhiều với giá thị trường. Trong ngắn hạn chính sách này sẽ giúp đưa rất nhanh nguồn lực đất đai vào sử dụng, phát triển dự án nhưng mặt hạn chế dẫn đến việc hưởng lợi từ chênh lệch địa tô, thực hiện thủ tục để hưởng chênh lệch (đăng ký dự án để chuyển nhượng dự án, đầu cơ đất đai, không khuyến khích vệc sử dụng hiệu quá theo mục đích sử dụng đất,…). Do đó, khi Luật Đất đai 2024 là không còn quy định về khung giá đất thì các địa phương sẽ điều chỉnh lại chính sách này nên giá đất ban hành sẽ không còn chênh lệch quá  lớn so với giá thị trường.

Khi giá đất trong bảng giá đất của các địa phương ban hành vận hành theo giá thị trường, về mặt tâm lý ban đầu có thể tạo nên những giao động ngắn hạn như sốt đất một vài khu vực trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, do việc giá đất sẽ vận động theo (mặc dù vẫn có sự chênh lệch nhưng không nhiều) với quy luật thị trường thì thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh và theo quy luật thị trường, yếu tố tâm lý sẽ không thể duy trì tác động đến thị trường.

Tuy nhiên, do trước đây bảng giá đất của các địa phương có chênh lệch quá lớn với giá thị trường trong thời gian dài hơn 20 năm qua nên nay việc xác định giá tiệm cận với giá thị trường cần có lộ trình, có các bước tiếp cận (ví dụ: như tăng thành 3 đợt,…) để tránh những thay đổi quá lớn đến đời sống xã hội. Trong giai đoạn này thì tâm ý vẫn còn có ảnh hưởng vào thị trường nhưng mang tính chung chung và có thể không đúng với nhiều trường hợp, chẳng hạn như nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nhưng chờ chuyển mục đích đất ở hay đất thương mại dịch vụ thì còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất, việc phải đăng ký dự án,… Tuy nhiên, đây là sự ảnh hưởng quá lớn đến thị trường bất động sản của quy định pháp luật về giá đất, không phải là sự ảnh hưởng của tâm lý.

PV: Luật Đất đai 2024 có quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Điều này sẽ khiến thị trường đất nông nghiệp sôi động hơn, nhưng có thể sẽ xuất hiện những nhóm đầu tư, doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, đầu cơ chờ được đền bù giá cao hoặc nhà ở. Vậy ông có nhận định gì về vấn đề này?

Luật sư Trần Đức Phượng: Khi Luật Đất đai 2024 có quy định mở rộng hơn đối tượng sử dụng đất lúa, được dự báo sẽ có hiện tượng việc đầu cơ trong việc tích lũy quyền sử dụng đối với đất lúa do loại đất này có giá thấp hơn so với các loại đất khác. Trước đây gặp rào cản là không được nhận chuyển nhượng thì nay được phép nhận chuyển nhượng, rào cản gia nhập thị trường dễ dàng hơn nên các giao dịch sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên, khi đó thị trường về loại đất nông nghiệp, đất lúa sẽ vận hành theo những quy luật riêng và cả quy định riêng sẽ không tạo ra những sự xáo trộn tại các địa phương.

Chẳng hạn, việc quy định không còn cho phép dự án nhà ở chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lúa theo hướng sang đất ở (hiện vẫn còn có quy định không rõ ràng về đất ở và đất khác) nên những lo ngại trên là không có cơ sở, đấy là dựa vào quy định cũ của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Luật Đầu tư 2015 (hiện nay là Luật Đầu tư 2020 đang có hiệu lực). Các dự án nhà ở thương mại phần chính hiện nay phải theo quy định đấu giá, đấu thầu mà không có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Dự án nhà ở thương mại hoặc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp (và đất lúa) tạo cho người đó hưởng địa tô một cách trực tiếp, nhanh nhất và dễ nhất. Tuy nhiên, với quy định tăng giá đất ở tại Bảng giá đất của các địa phương và khi sát với giá thị trường, độ chênh lệch không còn cao (<15%, <20%) thì phần địa tô này không còn hấp dẫn những người đầu cơ, những người chuyên chạy thủ tục. Mặt khác, việc siết lại quy định về không sử dụng đất sẽ bị Nhà nước thu hồi và không bồi thường nên không lo việc đầu cơ đất nông nghiệp

Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2024 hiện vẫn cho phép việc thực hiện dự án chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ nên đối với những khu đất nông ngiệp có quy hoạch đất thương mại, dịch vụ, cơ sở kinh doanh sẽ vẫn có hiện tượng đầu cơ nhưng việc hưởng chênh lệch địa tô một cách gián tiếp, mức chênh lệch không nhiều nên chỉ phù hợp với người không vay tín dụng ngân hàng. Do đó, cũng không tạo ra những tình trạng bất ổn đối với đất nông nghiệp tại những khu vực này.

PV: Người dân đang rất quan tâm quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo Luật Đất đai 2024, ông có thể phân tích rõ hơn về những quy định này?.

Luật sư Trần Đức Phượng: Về cơ bản, Luật Đất đai 2024 chỉ quy định những nguyên tắc chung, việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ do các địa phương ban hành và quy định. Tuy nhiên, với những thay đổi của Luật Đất đai về giá đất thì các quy định của địa phương về việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ chặt chẽ hơn, mức tiền sử dụng đất phải nộp sẽ cao (đặc biệt những trường hợp vượt hạn mức) nên những gia đình thực hiện với diện tích nhỏ sẽ ít bị tác động nhưng với những diện tích lớn mang tính kinh doanh sẽ bị ảnh hưởng rất lớn.

Với những giao dịch dạng hứa hẹn hiện nay mà chuyển nhượng một phần diện tích để chờ kết quả tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất thì ngoài việc có nhiều giao dịch dạng này có những căn cứ giao dịch vô hiệu thì khả năng giao đất theo thỏa thuận là khó, mất nhiều thời gian đã được dự báo trước.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

Kiều Vượng (thực hiện)