Kinh nghiệm của Nhật Bản

Nhật Bản được xem là quốc gia đã thành công trong giải quyết những vấn đề đô thị như: Tập trung quá đông cư dân, cơ sở hạ tầng (CSHT) đô thị, ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường. Hiện nay, hệ thống giao thông tại các đô thị lớn của Nhật Bản cơ bản đã được xây dựng đồng bộ cùng với sự đa dạng các loại phương tiện giao thông công cộng. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, chính quy hoạch và công tác quy hoạch là “chìa khóa” của sự thành công trong quá trình phát triển đô thị. Đáng chú ý, trong tiến trình phát triển đô thị, các quy hoạch và kế hoạch phát triển CSHT luôn được ưu tiên - thể hiện thông qua Đạo luật về Kế hoạch ưu tiên cho phát triển CSHT vào năm 2003.

Tại Nhật Bản, Chính phủ quyết định năm chức năng riêng biệt liên quan đến quy hoạch không gian phát triển nói chung, đó là: Ban hành khuôn khổ luật pháp khung về quy trình QHSDĐ; lập kế hoạch không gian cấp quốc gia; bố trí tài chính cho các dự án CSHT trọng điểm tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến quá trình SDĐ; phê duyệt các kế hoạch không gian của các địa phương; ban hành các quy định chính sách ràng buộc về nội dung của các kế hoạch cấp địa phương, cung cấp các tiêu chuẩn cho các công cụ để hướng dẫn chính quyền cấp dưới thực hiện.

Ở Nhật Bản có hai quy hoạch cung cấp định hướng chiến lược là: Quy hoạch chiến lược không gian quốc gia và QHSDĐ quốc gia. Ở cấp địa phương (cấp tỉnh), trong hệ thống các quy hoạch, quy hoạch đô thị có 3 sản phẩm chính: QHSDĐ, quy hoạch hạ tầng và danh mục các dự án phát triển. Trong đó, QHSDĐ đóng vai trò nền tảng trong các đồ án quy hoạch đô thị, phản ánh rõ được các khu vực phát triển đô thị và khu vực hạn chế phát triển đô thị. Ở đơn vị hành chính cấp dưới (cấp quận/huyện), tại mỗi khu vực quy hoạch (phát triển hoặc hạn chế phát triển), quy hoạch cũng thể hiện rõ từng thửa đất và có các quy định ràng buộc chặt chẽ trong thiết kế kỹ thuật phát triển, xây dựng công trình đô thị .

Trong quá trình lập quy hoạch, luôn có sự tham gia của người dân và phải đảm bảo 70% sự chấp thuận tự nguyện của người dân thì các quy hoạch đó mới được phê chuẩn.

Sau khi các quy hoạch được phê duyệt, sẽ công bố rộng rãi để người dân biết, thực hiện và giám sát (cụ thể là các quy hoạch có liên quan QHSDĐ và quy hoạch hạ tầng). Quy hoạch đô thị sẽ được thực hiện thông qua các dự án phát triển đô thị. Ví dụ, dự án phát triển khu dân cư đô thị và các dự án xây dựng hạ tầng,... Trong quá trình thực hiện, có sự phân cấp thực thi giữa cấp trung ương và địa phương: Pháp luật yêu cầu tối thiểu 40% dự án phải ưu tiên cho địa phương thực hiện triển khai và quản lý. Đáng chú ý, kiểm soát SDĐ theo quy hoạch được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ở các khu vực đã lập dự án khả thi với quy hoạch 1/500 phải ban hành thành quy chế với các quy định trong SDĐ mang tính bắt buộc.

Bên cạnh đó, các quy định và chính sách kinh tế đất giúp cho quá trình thực hiện các quy hoạch và dự án phát triển CSHT được thuận lợi hơn. Cụ thể, Nhật Bản phân chia lợi ích từ việc giá đất tăng do quy hoạch, phát triển CSHT, phát triển kinh tế thông qua các quy định về đánh thuế lợi nhuận do giá đất tăng khi chuyển nhượng và siết chặt việc đánh thuế chuyển nhượng đất đai sở hữu trong thời gian ngắn. Để làm được điều này, Chính phủ Nhật Bản đã xây dựng được hệ thống giá đất, định giá đất, công bố giá đất hợp lý; tổ chức và thu thập các thông tin về kinh tế đất. Điều này giúp cho cơ quan quản lý nắm bắt được xu hướng giá đất, có những can thiệp và sử dụng công cụ tài chính đất đai phù hợp.

Công cụ thu hồi giá trị đất đai được sử dụng để điều tiết phần giá trị đất gia tăng không do người SDĐ chủ sở hữu đất tạo ra. Đáng chú ý, trong các cơ chế thu hồi giá trị đất được sử dụng tại Nhật Bản, có 3 công cụ được áp dụng khá phổ biển và đạt hiệu quả: Tái điều chỉnh đất đai; đề án tái phát triển đô thị; bán quyền không gian; công cụ đặc trưng tình huống tại Nhật Bản tái điều chỉnh đất đai (cơ chế góp đất) các chủ sở hữu đất đai thực hiện gộp đất lại với nhau để điều chỉnh/cơ cấu về hình thể, diện tích, vị trí, kích thước, mục đích,... và đóng góp một phần đất để bán/chuyển nhượng nhằm mục đích gây quỹ - tạo nguồn tài chính.

Đề án tái phát triển đô thị chủ đất cùng với một nhà phát triển thành lập một thực thể hợp tác để hợp nhất các lô đất và phát triển các tòa nhà cao tầng với khả năng tiếp cận tiếp và không gian mở. Đồng thời, chính quyền địa phương cho phép chuyển đổi mục đích SDĐ xung quan khu vực trung chuyển, tăng hệ số SDĐ, mật độ xây dựng, cho phép xây dựng các BĐS thương mại, các tòa nhà cao cấp và hỗn hợp,... Có sự thỏa thuận theo quy định cho phép chủ sở hữu đất/BĐS chuyển nhượng hoặc bán một phần “quyền phát triển” không sử dụng cho một lô đất liền kề hoặc cho một chủ đất trong khu vực dự án đã được phê duyệt đầu tư.

Một số bài học rút ra cho các đô thị tại Việt Nam

Kinh nghiệm của Nhật Bản là bài học quý cho chính quyền các địa phương xây dựng các đô thị ở Việt Nam. Như tại Nghệ An, đang tập trung các nguồn lực để xây dựng đô thị du lịch Cửa Lò. Trong đó, đặt mục tiêu thực hiện tốt công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch, cảnh quan kiến trúc,… có khả năng sẵn sàng kết nối hài hòa với tổng thể phát triển của TP. Vinh và vùng phụ cận. Tập trung xây dựng hệ thống hạ tầng kinh tế - xã hội đồng bộ, hiện đại đáp ứng tiêu chí đô thị loại II, một số hạ tầng đáp ứng tiêu chí đô thị loại I; đầu tư phát triển khu lâm viên bãi biển; xây dựng các khu đô thị mới cuối đường nối Vinh - Cửa Lò,...

Từ những thành công của Nhật Bản, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc sử dụng các cơ chế, chính sách huy động tài chính đất đai phục vụ đầu tư phát triển đô thị như sau:

Thứ nhất, để huy động nguồn lực đất đai thông qua các công cụ thu hồi giá trị cần căn cứ vào điều kiện thực tế của mỗi khu vực/địa bàn đô thị và được xem xét điều chỉnh bởi các bên có liên quan, thời gian và quy mô,... Tuy nhiên, về cơ bản phương thức và cơ chế thu hồi giá trị đất đai bền vững là cần dựa trên sự phát triển, bên cạnh dựa vào cơ sở thuế và phí. Theo đó, để thu hồi được giá trị đất một cách tối ưu, cơ quan QLNN cần tạo ra giá trị đất gia tăng trước khi thu hồi giá trị. Nói cách khác, Nhà nước cần phải kiến tạo những điều kiện sự phát triển của đất đai trước khi tiến hành các biện pháp thu hồi giá trị.

Thứ hai, các công cụ thu hồi có thể được áp dụng: Dưới tác động của thị trường đất đai/BĐS, về cơ bản, các công cụ tái điều chỉnh đất đai và tái phát triển đô thị là hai công cụ chính nên ưu tiên xem xét. Cả hai công cụ dường như là sẽ đảm bảo sự tham gia và đồng thuận của cộng đồng dân cư. Tuy nhiên, quá trình thỏa thuận để đạt được sự đồng thuận có thể sẽ tốn thời gian và nguồn lực.

Hiện nay, ở nước ta, cơ chế tái điều chỉnh đất đai trong quá trình đầu tư phát triển CSHT và chỉnh trang các đô thị đã được làm thí điểm tại địa bàn TP. Trà Vinh.

Tuy nhiên, để nhân rộng được mô hình này cần lưu ý đến quá trình lập QHSDĐ đô thị, sự tham gia và đồng thuận của người dân, pháp lý của phần đất tham gia quá trình (trước – sau) tái điều chỉnh, vai trò của nhà nước trong việc ban hành những cơ sở pháp lý cho cơ chế và tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương.

Thứ ba, điều kiện để triển khai các công cụ thu hồi giá trị đất đai nhằm huy động nguồn lực tài chính đất đai cho phát triển CSHT chính là xây dựng và ban hành được hệ thống quy hoạch đô thị, QHSDĐ có chất lượng; kèm theo đó quá trình thực thi thống nhất và hiệu quả. Ngoài ra, các cơ quan QLNN cần có các chính sách kinh tế đất hợp lý có liên quan đến giá đất, định giá đất và tổ chức thu thập thông tin kinh tế đất để phục vụ cho quá trình triển khai các công cụ thu hồi giá trị đất đai. Nói cách khác, để tạo ra giá trị và thu hồi giá trị đất đai hiệu quả cần phải có nền tảng thể chế và xây dựng năng lực quản trị đô thị tốt.

Thứ tư, để phát triển hệ thống hạ tầng giao thông đô thị bền vững cần có các chính sách hỗ trợ phát triển thông qua các công cụ hỗ trợ tài chính, công cụ thuế để phát triển hạ tầng cho các loại hình giao thông mới như là hệ thống đường sắt đô thị. Đồng thời, cần có cơ chế khuyến khích thu hút mạnh mẽ hơn nữa khu vực tư nhân tham gia, đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị thông qua cơ chế hợp tác công tư (PPP).

NCS. TRẦN THÁI YÊN

Trưởng bộ môn QLĐĐ, Trường ĐH Kinh tế Nghệ An

ThS. PHAN THỊ THANH BÌNH

Trưởng bộ môn Luật, Trường ĐH Kinh tế Nghệ An

ThS. NGUYỄN THỊ THÙY DUNG

GV. Trường ĐH Kinh tế Nghệ An