Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua có rất nhiều điểm mới quan trọng, trong đó bỏ khung giá đất được cho là một bước tiến vượt bậc nhằm hiện thực hóa chủ trương của Đảng và Nhà nước được người dân và cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao.

Những bất cập của khung giá đất theo Luật Đất đai 2013

Theo luật sư Trần Thị Hà, Công ty TNHH Luật Pharos, Đoàn Luật sư Hà Nội, tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”.

Luật sư Trần Thị Hà, Công ty TNHH Luật Pharos, Đoàn Luật sư Hà Nội.

Ngoài ra, Điều 114 Luật Đất đai 2013 cũng quy định, bảng giá đất và giá đất cụ thể: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ”.

Sau 10 năm triển khai, áp dụng khung giá đất và bảng giá đất cho thấy nhiều bất cập. Trong đó, khung giá đất, bảng giá được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và ít khi điều chỉnh trong khi giá đất trên thị trường biến động hàng tháng, có khi biến động hàng ngày.

Vì vậy,  Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định khung giá đất được ban hành định kỳ 05 năm.

Bước tiến vượt bậc trong Luật Đất đai 2024

Từ những bất cập trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai 2013, Đảng và Nhà nước đã chỉ đạo, định hướng sửa đổi Luật Đất đai theo Nghị quyết số 18 ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 BCH Trung ương Đảng khóa XIII, định hướng này đã được Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024.

Theo luật sư Trần Thị Hà, Công ty TNHH Luật Pharos, Đoàn Luật sư Hà Nội tại Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 nêu rõ: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo”.

Trường hợp Bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Quy định mới ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.

“Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất”, luật sư Hà cho biết thêm.

Có thể thấy, quy định mới ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.

Ngoài ra, theo luật sư căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 có nêu rõ các trường hợp áp dụng bảng giá đất như sau: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Thêm nữa, Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 cũng nêu rõ việc tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí

Luật sư Hà còn cho biết: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024, đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

“Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể được căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp được áp dụng giá đất cụ thể bao gồm tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất”, luật sư Hà cho biết thêm!.

Ngoài ra, khi nhà nước cho thuê đất sẽ tính tiền một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa.

Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i Khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Không chỉ vậy, việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Quy định mới về định giá đất theo Luật Đất đai 2024

Ngoài việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn, theo luật sư Hà việc áp dụng phương pháp định giá đất hàng năm theo nguyên tắc thị trường cũng là một điểm sáng vì nó hứa hẹn sẽ góp phần tăng ngân sách nhà nước từ đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

“Tại Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 nêu rõ phương pháp định giá đất mới bao gồm phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá”, luật sư Hà cho biết!.

Ngoài ra, phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Đồng thời, phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Cùng với đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

“Đến nay, điều khoản quy định về bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hàng năm theo nguyên tắc thị trường là một trong số những điểm mới mang tính đột phá được các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý, doanh nghiệp và người dân đánh giá cao. Đây là một bước tiến vượt bậc không chỉ tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp mà còn góp phần cụ thể hóa chủ trương của Đảng và Nhà nước”, luật sư Hà nhấn mạnh!.

Thanh Phong