Tiền sử dụng đất là nguồn thu lớn của TP. Hồ Chí Minh

Theo Sở Tài chính, kết quả thu ngân sách từ đất đai của TP. Hồ Chí Minh tăng qua các năm, giai đoạn 2014 - 2020 nguồn thu từ đất đai của TP. Hồ Chí Minh là 177.484 tỷ đồng, trong đó, tiền sử dụng đất: 98.314 tỷ đồng (chiếm 55%); tiền thuê đất: 29.863 tỷ đồng; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: 2.061 tỷ đồng; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: 21.063 tỷ đồng; phí, lệ phí: 26.180 tỷ đồng.

Người dân làm thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai tại TP. Hồ Chí Minh

Chính sách thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 và 2024

Vào năm 1991, UBND TP. Hồ Chí Minh có Quyết định số 239/QĐ-UB ngày 15/4/1991 về việc ban hành qui định tạm thời về thu tiền sử dụng đất khi chuyển sang mục đích xây dựng, theo đó: “Các tổ chức và cá nhân khi được giao đất để sử dụng vào mục đích làm nhà ở hoặc xây dựng công trình phải nộp một khoản tiền để Nhà nước đầu tư vào việc khai hoang, cải tạo đất ở nơi khác và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của thành phố - được gọi là tiền sử dụng đất”.

Chế định tiền sử dụng đất sau đó được quy định đầu tiên trong Luật Đất đai 1993: “Người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất theo quy định của pháp luật”. Từ Luật Đất đai 1993 đến nay, chế định tiền sử dụng đất luôn được hoàn thiện và là một khoản thu lớn cho ngân sách quốc gia.

Mức thu tiền sử dụng đất ở TP. Hồ Chí Minh theo Quyết định số 02/2020 QĐ-UBND ngày 16/01/2020 và Dự thảo Bảng giá đất thu tiền sử dụng đất ở TP. Hồ Chí Minh theo Văn bản số 7124/STNMT-KTĐ ngày 19/7/2024 của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh về lấy ý kiến dự thảo Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020 QĐ-UBND ngày 16/01/2020

So sánh thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tại TP. Hồ Chí Minh theo Quyết định số 02/2020 QĐ-UBND ngày 16/01/2020 với Bảng giá đất Dự thảo do Sở TN&MT lập đối với một số tuyến đường ở huyện Hóc Môn

Theo Bảng so sánh trên, nếu người dân có đất vườn do gia tộc, cha mẹ để lại hoặc họ tự sang nhượng, nhận quyền sử dụng đất (không phải đất có nguồn gốc Nhà nước cấp), nay xin chuyển mục đích diện tích 200m² (trong hạn mức) sang đất ở để xây dựng nhà, đoạn đường Song Hành Quốc lộ 22 (từ Nguyễn Ảnh Thủ đến Lý Thường Kiệt), nếu áp dụng Bảng giá đất hiện hành, thì họ chỉ nộp 220.000.000 đồng, nhưng nếu áp dụng theo Bảng giá đất Dự thảo do Sở TN&MT lập thì số tiền phải nộp là 13.520.000.000 đồng, tăng 61,45 lần. Tương tự, đoạn đường Song Hành Quốc lộ 22 (từ Lý Thường Kiệt - Nhà máy nước Tân Hiệp), theo Bảng giá hiện hành nộp 96.000.000 đồng, theo Bảng giá đất Dự thảo nộp 7.240.000.000 đồng, tăng 75,41 lần; đoạn Quốc lộ 1A (huyện Hóc Môn), Bảng giá hiện hành nộp 614.000.000 đồng, Bảng giá đất Dự thảo nộp 10.120.000.000 đồng, tăng 16,48 lần và đoạn Tô Ký (huyện Hóc Môn), Bảng giá hiện hành nộp 600.000.000 đồng, Bảng giá đất Dự thảo nộp 11.820.000.000 đồng, tăng 19,7 lần.

So sánh thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 Luật Đất đai: (sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004) theo Quyết định số 02/2020 QĐ-UBND ngày 16/01/2020 với Bảng giá đất Dự thảo do Sở Tài nguyên và Môi trường lập đối với một số tuyến đường ở huyện Hóc Môn

Nếu người dân sử dụng đất có nhà từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền nay xin công nhận quyền sử dụng đất ở, đoạn đường Song Hành Quốc lộ 22 (từ Nguyễn Ảnh Thủ đến Lý Thường Kiệt), nếu áp dụng Bảng giá đất hiện hành, thì họ chỉ nộp 140.000.000 đồng, nhưng nếu áp dụng theo Bảng giá đất Dự thảo do Sở TN&MT lập thì số tiền phải nộp là 2.840.000.000 đồng, tăng 20,28 lần. Tương tự, đoạn đường Song Hành Quốc lộ 22 (từ Lý Thường Kiệt - Nhà máy nước Tân Hiệp), theo Bảng giá hiện hành nộp 78.000.000 đồng, theo Bảng giá đất Dự thảo nộp 1.584.000.000 đồng, tăng 20,30 lần; đoạn Quốc lộ 1A (huyện Hóc Môn), Bảng giá hiện hành nộp 337.000.000 đồng, Bảng giá đất Dự thảo nộp 2.160.000.000 đồng, tăng 6,4 lần và đoạn Tô Ký (huyện Hóc Môn), Bảng giá hiện hành nộp 330.000.000 đồng, Bảng giá đất Dự thảo nộp 2.500.000.000 đồng, tăng 7,5 lần.

Đề xuất chính sách thu tiền sử dụng đất hợp lý

Từ kết quả trên cho thấy, Dự thảo Bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 có mức thu quá lớn so với Bảng giá đất hiện hành đối với người sử dụng đất khi xin phép chuyển mục đích sử dụng đất xây dựng nhà (tăng từ 16 - 75 lần) và xin công nhận quyền sử dụng đất ở (tăng từ 6 – 20 lần). Tiền sử dụng đất về nhà đất tăng cao, trong khi thu nhập của người lao động hiện nay được giữ ổn định với mức lương cơ sở là 2,34 triệu đồng/tháng x với hệ số là bất hợp lý (chuyên gia cao cấp là 20,592 triệu đồng/tháng; công chức bậc 1 loại C - nhóm C3 có mức lương là 3,159 triệu đồng/tháng và mức lương tối thiểu của công nhân là 4.960.000 đồng/tháng nếu doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn thuộc vùng 1). Mặt khác, theo số liệu thu tiền sử dụng đất năm 2023 của thành phố là 4.640 tỷ đồng (thu theo Bảng giá đất hiện hành), chỉ bằng 46,5% của năm 2022 (9.960 tỷ đồng), điều đó cho thấy, kinh tế Thành phố đã chịu ảnh hưởng sâu sắc sau Đại dịch Covid 19, dẫn đến thị trường nhà đất ảm đạm.

Trục Lê Lợi (quận 1) là một trong ba trục có giá đất điều chỉnh cao nhất, từ 162 triệu đồng/m² lên 810 triệu đồng/m²

Thiết nghĩ, thành phố giữ nguyên Bảng giá đất hiện thành theo Quyết định số 02/2020, áp dụng cho đến hết ngày 31/12/2025, có tính hệ số điều chỉnh giá đất khi chuyển mục đích hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Khi xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 sát giá thị trường để áp dụng vào ngày 01/01/2026, kiến nghị Chính phủ xem xét điều chỉnh, sửa đổi Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, theo hướng thu từ 5 - 10% so với giá thị trường khi chuyển mục đích sang đất ở và đối với trường sử dụng đất có nhà từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 nêu trên thì thu từ 1 - 2% so với giá thị trường khi công nhận quyền sử dụng đất ở (trong hạn mức).

Quy định mức thu tiền sử dụng đất hợp lý, so với mặt bằng thu nhập chung của người dân, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tăng được nguồn thu ổn định cho ngân sách. Nếu thu cao quá, vượt khả năng của người sử dụng đất, dẫn đến tình trạng xây dựng không phép trên đất không chuyển mục đích sử dụng hoặc không tiến hành hợp thức hóa xin công nhận quyền sử dụng đất, làm cho công tác quản lý đất đai bất cập và thất thu ngân sách.

TS. Trần Thiện Phong

Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường TP.Hồ Chí Minh