3 điểm mới quan trọng nhất tác động mạnh mẽ nhất đến người dân và doanh nghiệp trong Dự luật đã được chỉ ra.

Thứ nhất, vấn đề liên quan đến quy hoạch, Nhà nước với tư cách đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai thì quản lý đất phải thông qua quy hoạch. Việc hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu thực tế rất quan trọng. Cần phân bổ quản lý nguồn lực này một cách tiết kiệm, công bằng, minh bạch, hài hòa giữa các lợi ích, các lĩnh vực kinh tế và giữa các địa phương, giữa hiện tại và tương lai, giải quyết vấn đề bảo vệ môi trường và biến đổi khí hậu.

Thứ hai, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang thực hiện đồng bộ các công cụ kinh tế, quy hoạch, hành chính để điều tiết quan hệ đất đai. Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đặc biệt là có cơ chế để doanh nghiệp vừa và nhỏ, siêu nhỏ thuận lợi trong việc tiếp cận đất, làm mặt bằng cho sản xuất kinh doanh.

Thứ ba, thúc đẩy cải cách hành chính. Trong sửa đổi lần này, cần hướng đến chuyển đổi số, áp dụng thành tựu công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đa mục tiêu, tập trung thống nhất, có thể quản lý đất với tư cách là cơ quan nhà nước thay mặt nhân dân quản lý số lượng, chất lượng và kinh tế đất đai. Đồng thời qua đây cải cách thủ tục hành chính, xây dựng nhà nước phục vụ, mọi dịch vụ công, mọi thông tin đất đai có thể đến người dân ở mọi nơi, mọi lúc.

Qua tổng kết thực tiễn Nghị quyết 19 và Luật Đất đai cho thấy khung giá đất hiện nay được quy định cho một thời gian khá dài (5 năm) làm căn cứ cho địa phương ban hành bảng giá đất và không được cao hơn 30% khung giá. Khung giá đất chỉ quy định mức tối thiểu, tối đa theo vùng và địa bàn trong vùng. Ví dụ đất ở phi nông nghiệp thì phân theo đồng bằng, trung du, miền núi; đối với đất ở đô thị thì theo loại đô thị đặc biệt, loại I, loại II, loại III, chưa đủ độ dày, chi tiết để đảm bảo phù hợp với các yếu tố hình thành giá đất như vị trí, khả năng sinh lợi,... có biên độ rất rộng giữa giá tối thiểu, tối đa do đó cũng không điều tiết được vấn đề giá đất giáp ranh.

Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà tại Hội thảo góp ý Luật Đất đai (sửa đổi)

Thị trường bất động sản liên tục biến động khiến khung giá đất nhanh chóng bị lạc hậu, thấp hơn giá thị trường nhiều lần. Ví dụ giá đất cao nhất tại đô thị đặc biệt trong khung giá hiện nay là 129,6 triệu đồng, được phép biến động trong biên độ 30% thì mới là hơn 164 triệu đồng, như vậy quá thấp so với thực tế ở khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào của Hà Nội hay khu vực trung tâm Quận 1, TP. HCM.

Thực tế đó đã gây khó khăn cho các địa phương khi ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. Thậm chí, một số địa phương đề nghị bỏ khung giá đất hoặc cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá.

Do đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ bỏ khung giá đất, thay vào đó là xây dựng bảng giá đất xác định hàng năm. Qua đó, bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá thị trường hơn, giúp giải quyết bất cập sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá đất và giá thị trường.

Nói rõ hơn về vấn đề này, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, mặc dù chúng ta đang áp dụng 4 phương pháp xác định giá đất tiên tiến mà các nước đang sử dụng nhưng trên thực tế thông tin đầu vào cho mỗi phương pháp không chính xác, phụ thuộc vào việc lựa chọn quy chiếu, ý kiến mang tính chất chủ quan của người định giá,… dẫn đến giá đất khi định giá bị sai lệch.

Để giải quyết tồn tại nói trên, cần thu thập dữ liệu giá đất phải đảm bảo sự chính xác. Và để làm được điều này thì khi nhà nước giao đất - có thể xem là thị trường sơ cấp phải tiến hành thông qua đấu giá, đầu thầu. Tiếp theo đến thị trường thứ cấp thì mọi giao dịch đất đai của doanh nghiệp phải công khai và chính xác.

Với người dân có thể giao dịch qua sàn, hoặc thông qua trao đổi qua hợp đồng và đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai. Từ văn phòng sẽ kết nối với hệ thống dữ liệu, qua đó sẽ có cơ sở dữ liệu về giá đất.

Bên cạnh đó sẽ áp dụng các chính sách khác như: Không lấy giá đất trong hợp đồng để tính thuế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau này khi có bảng giá đất theo thị trường được ban hành hàng năm thì sẽ căn cứ vào bảng giá đất của năm trước để tính toán trách nhiệm về thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trước lo ngại việc bỏ khung giá đất, thay vào đó là thiết lập bảng giá đất hàng năm có thể làm tăng giá nhà đất, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho biết việc xác định được đúng giá đất theo thị trường sẽ giúp người dân có lợi khi thu hồi đất, đền bù. Ngoài ra, bản thân nhà nước cũng có lợi khi thực hiện thu các nghĩa vụ tài chính từ người dân.

Khi xác định được đúng giá đất theo giá thị trường, nhà nước có thể điều tiết được địa tô chênh lệch do người sử dụng đất không đầu tư mà tăng lên, ví dụ như biết được giá trước khi quy hoạch, trước và sau khi chuyển đổi mục đích, sau khi đầu tư hạ tầng,… việc này sẽ giúp điều tiết được giá trị địa tô tăng lên. Khi điều tiết được sẽ phân bổ lợi ích cho người sử dụng đất, người tạo ra quỹ đất. Đồng thời nhà nước với nguồn thu tăng lên sẽ điều tiết lại cho xã hội và người dân.

Thực tế các dự án bất động sản hiện nay, giá đất tăng lên nhiều lần so với giá đất tại thời điểm giao đất nhưng không ảnh hưởng lớn đến các nhà đầu tư hiện nay. Bên cạnh đó chúng ta có chính sách khu vực nhà ở xã hội, sinh viên, người lao động thì nhà nước không thu tiền nên việc bỏ khung giá đất và áp dụng theo bảng giá đất hàng năm không ảnh hưởng đến bảng giá đất theo thị trường.

Dư luận đặc biệt quan tâm là việc đảm quyền lợi cho người dân khi bị thu hồi đất. Giải đáp vấn đề này, theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ quy định rõ điều kiện tiêu chí loại dự án nào thì nhà nước sẽ thu hồi. Một dự án để làm hạ tầng có thể không tạo ra địa tô chênh lệch, song nhà nước sẽ tính toán để quy hoạch theo hướng tuyến phát triển giao thông, hạ tầng để tạo ra những quỹ đất phát triển đô thị, thương mại,… để tiến hành đấu giá quỹ đất này, qua đó tạo ra giá trị địa tô chênh lệch. Từ đó lấy nguồn lực đầu tư cho hạ tầng và để hỗ trợ người dân.

Bên cạnh việc thu hẹp việc thu hồi đất không qua đấu thầu, đấu giá thì nhà nước cũng xác định khi chuyển dịch đất đai từ người dân sang nhà nước thì phải đảm bảo như trong Nghị quyết 18 đã nhấn mạnh là sau khi bị thu hồi người dân sẽ có điều kiện sống tốt hơn, và phải cụ thể hoá như thế nào là cuộc sống tốt hơn.

Điều này được thực hiện thông qua việc trao đổi, thống nhất với người dân về phương án chuyển dịch ngay từ khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch. Ví dụ phải tính đến khu vực này sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất thì phải tính địa điểm khác làm nơi tái định cư, sinh kế cho người dân từ lúc làm quy hoạch.

Việc đền bù, hỗ trợ tái định cư phải được đa số người dân thống nhất thì mới thực hiện việc thu hồi đất của người dân.

Dư luận đặc biệt quan tâm là việc đảm quyền lợi cho người dân khi bị thu hồi đất. Giải đáp vấn đề này, theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ quy định rõ điều kiện tiêu chí loại dự án nào thì nhà nước sẽ thu hồi. Một dự án để làm hạ tầng có thể không tạo ra địa tô chênh lệch, song nhà nước sẽ tính toán để quy hoạch theo hướng tuyến phát triển giao thông, hạ tầng để tạo ra những quỹ đất phát triển đô thị, thương mại,… để tiến hành đấu giá quỹ đất này, qua đó tạo ra giá trị địa tô chênh lệch. Từ đó lấy nguồn lực đầu tư cho hạ tầng và để hỗ trợ người dân.

Giá đất tính bồi thường là giá cụ thể phù hợp với giá phổ biến trên thị trường để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Quy định đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thì thường được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Đồng thời, Luật quy định việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất.

Trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, chủ trương đền bù đất là giải quyết hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; đảm bảo sinh kế bền vững và tốt hơn cho người có đất bị thu hồi. Dự luật quy định đa dạng các hình thức bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân như ngoài việc bồi thường bằng đất có cùng mục đích, bằng tiền, thì có thể được bồi thường bằng đất khác hoặc nhà ở nếu địa phương còn quỹ đất, quỹ nhà ở và người sử dụng đất có nhu cầu.

Ngoài ra, dự luật cũng quy định việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất.

Hiện nay, có nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá đất, bỏ giá cao, rồi bỏ cọc, vụ Thủ Thiêm là một trong những trường hợp điển hình cho thấy các quy định của pháp luật còn có những khoảng trống, chưa chặt chẽ, dễ bị lợi dụng. Tại đây không chỉ là vấn đề liên quan đến đấu giá đất, bỏ giá cao rồi bỏ cọc mà còn những trường hợp liên kết các tổ chức đấu thầu, nhà quản lý, "quân xanh, quân đỏ" để dìm giá… 

Khi tham gia đấu giá dất, phải bảo đảm các điều kiện như có năng lực tài chính để việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác trên địa bàn cả nước.

Chúng ta cũng cần quy định thời gian phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ sau khi đấu giá trúng, chứ không để 1-3 tháng trước đây. Bởi vì nhiều khi người ta tham gia đấu giá để tạo giá ảo, dựa vào giá ảo để lợi dụng làm việc khác.

Về trình tự, thủ tục đấu giá thì cơ quan quản lý nhà nước là Bộ Tư pháp cần sửa Luật Đấu giá theo hướng là trình tự, thủ tục, phương pháp đấu giá đất đai phải khác đấu giá những tài sản khác. Ngoài ra cần áp dụng những công nghệ số để đấu giá mà không phải gặp gỡ giữa người tham gia đấu giá với các cơ quan tổ chức đấu giá…

Dự thảo luật quy định khá chặt chẽ về việc phân lô bán nền ở đô thị và khu vực phát triển đô thị để thu hút nhà đầu tư có năng lực, tạo nên giá trị gia tăng từ đất, phát triển các khu đô thị đồng bộ, kiến trúc cảnh quan.
Đối với các khu vực khác Chính phủ quy định về tiêu chí, điều kiện để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Thứ hai, đối với các khu đất xen kẹt tại các địa phương thì Bộ TN&MT đã có hướng dẫn là khi chuyển đổi sang đất đô thị nếu đủ diện tích thì phải đấu giá để thu lại nguồn lợi cho nhà nước. Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa thì cho phép hợp thửa đối với thửa đất liền kề.

Trước tiên phải dùng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế các đối tượng đầu cơ đất đai. Chẳng hạn, với dự án mà nhà đầu tư mua với mục đích chờ giá tăng lên, đất hóa tài sản... thì sẽ xem xét dùng thuế lũy tiến để đánh vào đất, dự án trúng thầu, đấu giá nhưng chậm đưa vào sử dụng.
Với nhà đầu cơ, nếu họ mua xong bán ngay thì sẽ phải chịu mức thuế cao hơn, so với người mua, đầu tư nhưng sử dụng lâu dài, ổn định. Tức là chúng ta sẽ áp thuế cao với những người đầu cơ, mua đất, dự án nhưng sau đó không đầu tư mà chờ thị trường tăng để thu lời. Còn đối tượng thổi giá thông qua đấu giá thì sẽ thay đổi phương thức đấu giá để loại trừ động tác này.
Quan trọng nhất, tôi cho rằng phải xác định giá theo thị trường và dùng công cụ thị trường để điều tiết giá. Công cụ thị trường ở đây là cung - cầu để xác định giá. Ví dụ phân khúc nhà nào đang quá ít mà nhu cầu quá lớn thì Nhà nước cần có quỹ đất bổ sung vào phân khúc này. Khi số lượng sản phẩm tăng lên thì giá sẽ giảm xuống.