Một số nội dung chính của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về Phương pháp Định giá đất

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định cụ thể về phương pháp định giá đất, nhằm cụ thể hóa quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024.

Nghị định này quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Tùy theo điều kiện cụ thể mà vận dụng để định giá cho phù hợp.

Phương pháp so sánh: Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

Phương pháp thu nhập: Được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

Phương pháp thặng dư: Được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Nghị định quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Theo đó, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm: (a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; (b) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường; (c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện; (d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất; (đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có); (e) Hiện trạng môi trường, an ninh; (g) Thời hạn sử dụng đất; (h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm: (a) Năng suất cây trồng, vật nuôi; (b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm; (c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình; (d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; (đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Nghị định nêu rõ: Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất để Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Điều chỉnh Bảng giá đất là đúng và kịp thời

Thời gian gần đây, tại một số địa phương trong cả nước đã xảy ra tình trạng đấu giá đất tại TP. Hồ Chí Minh và ở huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội. Trong đó, dư luận có nhiều ý kiến trái chiều về việc điều chỉnh bảng giá đất của TP. Hồ Chí Minh.

Cùng với đó, trong quá trình lấy ý kiến, nhiều nhận định cho rằng bảng giá đất mới sẽ tác động lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản cũng như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, khi giá đất cao, tức đầu vào cao thì đầu ra sẽ cao, sẽ tác động trực tiếp đến người mua. Từ đó, sẽ giá bán sản phẩm sẽ rất cao.

Về vấn đề này, Sở TN&MT TP. Hồ Chí Minh đã có văn bản giải đáp những thắc mắc xoay quanh đến việc điều chỉnh Bảng giá đất trên địa bàn thành phố. Theo đó, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc điều chỉnh bảng giá đất không gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do tiền sử dụng đất các dự án bất động sản được xác định bằng phương pháp thặng dư. Do đó, kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư dù cao hay thấp hơn giá đất tại bảng giá đất cũng không phải điều chỉnh theo giá đất tại Bảng giá đất.

Cùng đó, giá đất nông nghiệp tại Bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, thị trường bất động sản hoạt động theo nguyên tắc cung cầu. Do đó, chi phí đầu vào để tạo ra bất động sản được hoạch toán trên cơ sở giá cả thị trường. Chẳng hạn, chi phí đầu vào là đất thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng phải thỏa thuận với người sử dụng đất hoặc đất được giao, chuyển mục đích sử dụng đất thì các cơ quan Nhà nước xác định giá đất cụ thể - giá thị trường để doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất.

Mặt khác, khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất thì giá đất không bị ràng buộc bởi bảng giá đất bởi hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản, khi xác định giá đất đều áp dụng phương pháp thặng dư.

Do đó, việc điều chỉnh bảng giá đất theo giá đất thực tế tại địa phương không ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của thị trường bất động sản, còn sản phẩm đầu ra được hoạt động theo nguyên tắc cung - cầu. Việc điều chỉnh bảng giá đất theo giá thực tế tại địa phương không ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Còn đối với các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, giá đất là một trong các khoản chi phí đầu vào của nền sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, các chi phí này về nguyên tắc là chi phí theo giá cả thị trường. Do đó, trong 12 trường hợp áp dụng bảng giá đất thì có 2 trường hợp sẽ ảnh hưởng đến chi phí đầu đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh, đó là tính thuế sử dụng đất và tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất phổ biến Nghị định số 71/2024/NĐ-CP tại Hội nghị ngày 06/9/2024

Tiếp tục khẳng định vấn đề này, bên lề Hội nghị phổ biến các Nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024 do Bộ TN&MT tổ chức tại Hà Nội ngày 05-06/9/2024, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất (Bộ TN&MT) đã khẳng định: Việc kịp thời điều chỉnh bảng giá đất của TP. Hồ Chí Minh là rất đúng, kịp thời. Cụ thể theo quy định tại khoản 1, điều 257 của Luật Đất đai 2024, các địa phương được tiếp tục sử dụng bảng giá đã ban hành theo Luật Đất đai 2013 cho đến hết ngày 31/12/2025. Luật đã quy định khi có biến động thì địa phương phải điều chỉnh theo giá đất thị trường với biên độ 20%, trong thời hạn 6 tháng để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất.

Tuy nhiên, ông Đào Trung Chính đưa ra lưu ý, về nguyên tắc điều chỉnh bảng giá đất thì phải đảm bảo hài hòa giữa thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, hài hòa giữa các đối tượng sử dụng đất và Nhà nước. Do đó, TP. Hồ Chí Minh cần xem xét để đưa ra quyết định.

Áp dụng bảng giá đất điều chỉnh từ ngày 1/8/2024: Có 9 tác động tích cực

Về ý kiến những tác động của việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh từ ngày 1/8/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho biết, có 9 tác động tích cực, cụ thể:

Giá đất tại bảng mới có lợi cho người dân bị thu hồi đất khi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, số tiền được bồi thường cao hơn trước đây;

Nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới;

Chênh lệch địa tô được xử lý hài hòa hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”. Hiện nay, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” do giá tại bảng giá đất trước đây thường chỉ tương đương 30% giá thị trường. Do đó, Bảng giá đất sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước;

Giá đất tại Bảng giá điều chỉnh không tác động đến việc “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư. Hơn nữa, giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây.

Qua đó, góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, đầu tư trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Đồng thời, điều chỉnh giá bán các sản phẩm bất động sản phù hợp hơn, tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận;

Các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước sẽ được triển khai đúng tiến độ, không bị ách tắc;

Việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất;

Bảng giá đất điều chỉnh đã được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế, qua đó cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây;

Bảng giá đất điều chỉnh sẽ khắc phục được tình trạng kê khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá thực tế, tránh được những hệ lụy pháp lý phát sinh;

Bảng giá đất điều chỉnh sẽ làm giảm các hành vi vi phạm hành chính về đất đai do tăng mức phạt, chẳng hạn hành vi chậm đưa đất vào sử dụng nhằm đầu cơ;

Tuy nhiên, vẫn có 2 tác động không mong muốn từ bảng giá đất mới. Cụ thể: (1) hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây. (2) mức giá của bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng từ 3 - 7 lần so với bảng giá đất hiện hành nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.

Tuyến phố Nguyễn Huệ (TP. Hồ Chí Minh) là một trong 03 tuyến có giá điều chỉnh cao nhất là 810 triệu đồng/m² 

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực (riêng Điều 37 có hiệu lực kể từ ngày Nghị định này được ký ban hành và hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực), gồm 05 Chương và 40 Điều cụ thể như sau: 

- Chương I. Quy định chung: gồm 03 Điều; 

- Chương II. Phương pháp định giá đất: gồm 07 Điều; 

- Chương III. Bảng giá đất: gồm 19 Điều; 

- Chương IV. Định giá đất cụ thể: gồm 07 Điều; 

- Chương V. Điều khoản thi hành: gồm 04 Điều.

Diệp Anh- Ngọc Huyền