Cầu Giấy, Hà Nội: Một số vướng mắc về xác định nguồn gốc đất trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn phường Dịch Vọng 



TN&MTCông tác giải phóng mặt bằng là công việc rất khó khăn, phức tạp và gặp phải nhiều gian nan,… Đây cũng là một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất đai trọng điểm trên địa bàn phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, TP.Hà Nội giai đoạn từ 2016 – 2020.

Đặc biệt, dự án “Xây dựng tuyến đường nối từ đường Cầu Giấy đến khu đô thị mới Dịch Vọng” là dự án quan trọng với quy mô thu hồi đất lớn, thành phần bị thu hồi phức tạp và trên thực tế khi triển khai thực hiện gặp rất nhiều vướng mắc nên cho đến nay sau hơn 3 năm triển khai vẫn chưa thể bàn giao mặt bằng cho việc thi công dự án. Bài báo đi sâu làm rõ một trong những vướng mắc nổi cộm của sự chậm trễ này, đó là vướng mắc về xác định nguồn gốc đất để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ảnh minh họa

Summary

Clearance is a very difficult, complex and difficult task … This is also one of the key State management activities on land in Dich Vong ward, district. Cau Giay, Hanoi city from 2016 to 2020. Especially, the project “building a road connecting Cau Giay road to Dich Vong new urban area” is a very important project with a large scale of land acquisition, components have been complicatedly recovered and in fact, when being implemented, there were many problems, so far, after more than 3 years of implementation, the site has not been handed over for construction yet. The in-depth article clarifies one of the outstanding problems of this delay, which is the difficulty of verifying land origin.

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Các văn bản, nghị định, thông tư của Chính phủ, văn bản, quyết định của TP. Hà Nội quy định về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (THĐ); số liệu tại Trung tâm phát triển quỹ đất và Ban quản lý dự án quận Cầu Giấy.

Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu: Dựa trên các thông tin, dữ liệu, số liệu thu thập được thực hiện phân tích, tổng hợp rồi tự đó đưa ra những nhận định, đánh giá.

Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn, tham khảo ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm, am hiểu về lĩnh vực giải phóng mặt bằng (GPMB).

Kết quả và thảo luận

Thực trạng công tác GPMB của dự án “Xây dựng tuyến đường nối từ đường Cầu Giấy đến khu đô thị mới Dịch Vọng” trên địa bàn phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy: Giai đoạn 2016 – 2018, thành phố, quận và phường tiếp tục xây dựng tuyến đường nối từ đường Cầu Giấy đến khu đô thị mới Dịch Vọng. Đây là tuyến đường trục chính lớn nhất, rộng nhất theo quy hoạch phê duyệt và có ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, phát triển KT-XH tại địa bàn quận cũng như phường. Dự án được bắt đầu triển khai vào năm 2016 với Quyết định của UBND quận Cầu Giấy về việc phê duyệt kế hoạch THĐ, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm và thông báo THĐ đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để GPMB thực hiện dự án từ tháng 8/2016. Diện tích đất cần GPMB: 21.459,7 m2 với 336 phương án gồm 9 tổ chức và 327 phương án các hộ gia đình, cá nhân (260 phương án đất và 75 phương án tài sản).

Tính đến tháng 1/2020, công tác GPMB của dự án đạt được một số kết quả như sau:

Đã phê duyệt: 307/336 phương án (679 tỷ/17.778m2) trong đó:

226/307 phương án đã nhận tiền; diện tích đất thu hồi: 12.744m2/17.778m2, đã chi trả 594 tỷ/ 679 tỷ.
81/307 phương án chưa chi trả, do gia đình chưa thống nhất với phương án bồi thường hỗ trợ, chưa cử được người đại diện nhận tiền theo quy định, GCN QSDĐ đang thế chấp tại ngân hàng.

Chưa phê duyệt phương án: 18 chủ sử dụng đất/28 phương án

Dự kiến thời gian kết thúc khâu GPMB của dự án là cuối năm 2017, nhưng cho đến nay chưa thể bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư thi công. Nguyên nhân do vướng mắc trong việc xác minh nguồn gốc đất để lên phương án đền bù, hỗ trợ về đất cũng như bố trí tái định cư.

Vướng mắc trong việc xác minh nguồn gốc đất bị thu hồi của dự án nghiên cứu

Bảng thống kê các loại đất bị thu hồi của dự án Loại đất bị thu hồi Đối tượng bị thu hồi Số lượng Đất ở Hộ gia đình, cá nhân 253 Đất nông nghiệp Hộ gia đình, cá nhân 44 Đất ao Hộ gia đình, cá nhân 30 Đất công Tổ chức-UBND phường 8 Đất phi nông nghiệp khác Tổ chức-Vĩnh Hà 1 Tổng phương án 336

Trong quá trình xác minh nguồn gốc đất để đưa vào phương án bồi thường giải phóng dự án, tổ công tác đã gặp phải nhiều vướng mắc, đó là:

Thứ nhất: Trong 1 thửa đất có nhiều loại đất khác nhau, thời điểm SDĐ ổn định vào cùng mục đích để ở cũng khác nhau. Trong dự án có một số trường hợp gia đình sử dụng diện tích đất có một phần diện tích được xác nhận là đất ở, một phần diện tích được xác nhận không phải là đất ở (đất ao cá thể, đất nông nghiệp cá thể, đất nông nghiệp chưa được giao, đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư) các hộ gia đình, cá nhân đã tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng diện tích đất trên để xây dựng công trình để ở và đều có khuôn viên riêng biệt.

Thứ hai: Hiện trạng SDĐ tăng so với GCN QSDĐ. Tình trạng này được phát hiện ra khi xác minh bằng chồng lớp bản đồ qua các thời kỳ và có rất nhiều trường hợp trong dự án trên nói riêng cũng như các dự án khác tiến hành THĐ để GPMB đã triển khai cũng như hoàn thành nói chung trên địa bàn phường Dịch Vọng, cụ thể:

Các thời kỳ bản bản đồ hiện đang lưu giữ tại UBND phường thể hiện biến động về loại đất, ví dụ: Bản đồ thành lập năm 1987 ghi nhận loại đất ở nhưng đến thời kỳ bản đồ thành lập năm 1994 (đo đạc trước năm 1993) được Sở Địa chính xác nhận vào năm 1996 thì lại ghi là đất ao.

Loại đất theo bản đồ và các giấy tờ khác liên quan trước ngày 18/12/1980 là đất ở; tuy nhiên, các gia đình có việc mua bán chuyển nhượng nhưng không lưu giấy tờ, người đứng tên trên bản đồ đã chết để xác nhận đất có giấy tờ theo khoản 2, Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 thì phải lấy ý kiến của các đồng thừa kế của người đã chết, các đồng thừa kế của người đã chết đồng ý với việc thực tế có sự mua bán chuyển nhượng và không có tranh chấp gì với người mua nữa thì bồi thường 100% về đất mà không áp dụng hạn mức.

Theo hướng dẫn 4811 của Sở TN&MT về những trường hợp nào thì được coi là vi phạm trong SDĐ: Các trường hợp chuyển đổi mục đích SDĐ từ đất ao sang đất ở trước ngày 01/7/1980 và chính quyền hiện không lưu giữ bất kỳ tài liệu nào về xử phạt vi phạm thì được coi là không vi phạm trong SDĐ; các trường hợp chuyển đổi mục đích SDĐ từ đất ao sang đất ở sau ngày 01/7/1980 thì được coi là vi phạm trong SDĐ. Tuy nhiên, hệ thống bản đồ lưu giữ tại UBND phường không có bản đồ lập năm 1980 mà chỉ có hệ thống bản đồ lập năm 1960, 1978, 1987, 1994, 1999. Do vậy, việc xác định việc vi phạm gặp khó khăn; cụ thể như: Bản đồ năm 1978 là đất ao, bản đồ năm 1987 là đất ở rất khó xác định gia đình đã chuyển đổi mục đích SDĐ trước 1/7/1980 hay sau 01/7/1980.

Thứ ba: Đất giao trái thẩm quyền: Các hộ được cơ quan, tổ chức giao đất ở từ trước 15/10/1993; trong quá trình sử dụng có sự mua bán chuyển nhượng và cùng trong năm 2000 các hộ tự xoay để thuận tiện cho việc xây dựng nhà và sinh hoạt; có hộ thì giữ biên lai nộp tiền để được SDĐ có hộ thì không còn lưu giữ được; cơ quan tổ chức giao đất trái thẩm quyền đã chuyển đổi mô hình tổ chức hoạt động. Từ các nguyên nhân trên dẫn đến khó khăn trong việc xác định phần diện tích đất ở được giao trái thẩm quyền và đất khác, phần đất nào gia đình đã nộp đủ tiền để được SDĐ phần đất nào chưa nộp tiền.

Giải pháp để tháo gỡ vướng mắc trong việc xác minh nguồn gốc đất bị thu hồi của dự án

Trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng xây dựng công trình để ở từ trước ngày 15/10/1993 thì phải nộp 50% tiền SDĐ đối với diện tích đất trong hạn mức (120m2) công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở thì phải nộp 100% tiền SDĐ theo giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân với hệ số K theo quy định của UBND Thành phố.

Trường hợp hộ tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng xây dựng công trình để ở từ sau ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì phải nộp 100% tiền SDĐ đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở thì phải nộp 100% tiền SDĐ theo giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân với hệ số k theo quy định tại Quyết định số 05/2019/QĐ-UBND ngày 18/3/2019 của UBND Thành phố.

Đối với phần diện tích đất vượt đất ở được UBND phường Dịch Vọng xác nhận là đất vườn, ao cá thể của các hộ gia đình: Bồi thường theo giá đất ở của dự án nhưng phải nộp 100% tiền SDĐ đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở thì phải nộp 100% tiền SDĐ theo giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân với hệ số k theo quy định tại Quyết định số 05/2019/QĐ-UBND.

Đối với phần diện tích đất vượt đất ở được UBND phường Dịch Vọng xác nhận là đất nông nghiệp chưa được giao: Ngoài việc được bồi thường về đất theo giá đất nông nghiệp quy định của UBND Thành phố thì còn được hỗ trợ về đất bằng 40% đơn giá đất ở theo bảng giá đất quy định tại Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND. Diện tích được tính hỗ trợ là phần diện tích đất thực tế có xây dựng nhà cửa, công trình để ở bị thu hồi nhưng tối đa không quá hạn mức giao đất ở mới (90m2); diện tích đất nông nghiệp tự chuyển đổi xây dựng công trình và diện tích đất không có công trình xây dựng còn lại chỉ được bồi thường theo đơn giá đất nông nghiệp quy định của UBND Thành phố.

Đối với phần diện tích được UBND phường Dịch Vọng xác nhận là đất giếng làng, đất đường đi theo bản đồ năm 1987 nhưng bản đồ năm 1994 thuộc dải đất không thể hiện công trình trên đất hoặc không thể hiện khu vực thửa đất thì được hỗ trợ về đất bằng 20% đơn giá đất ở theo bảng giá đất quy định tại Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND. Diện tích được tính hỗ trợ là phần diện tích đất bị thu hồi thực tế có xây dựng nhà cửa, công trình để ở nhưng không quá 60 m2; diện tích đất tự chuyển đổi xây dựng công trình và diện tích đất không có công trình xây dựng còn lại chỉ được bồi thường theo đơn giá đất nông nghiệp quy định của UBND Thành phố.

Đối với phần diện tích được UBND phường Dịch Vọng xác nhận là đất giếng làng, đất đường đi theo bản đồ năm 1987, nhưng bản đồ năm 1994 thể hiện đất ở thì được bồi thường theo giá đất ở của dự án khấu trừ nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành.

Kết luận

Trên đây chỉ là một số vướng mắc và biện pháp giải quyết trong việc xác minh nguồn gốc đất bị thu hồi của các dự án khi tiến hành GPMB trên địa bàn phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội mà trong dung lượng của một bài báo không thể đưa ra và phân tích hết. Các chính sách đặc thù vẫn đang được tiếp tục nghiên cứu và chờ ý kiến hướng dẫn, chỉ đạo của các sở, ban, ngành, UBND TP. Hà Nội.

Thông qua việc tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc trong khâu xác định nguồn gốc đất bị thu hồi tại các dự án trên địa bàn phường Dịch Vọng, Cầu Giấy nói riêng và toàn TP. Hà Nội nói chung có thể điểm mấu chốt nằm ở hệ thống bản đồ cũng như nguồn gốc SDĐ không rõ ràng từ các chế độ trước để lại. Vì vậy, cần tập trung giải quyết triệt để các nguyên nhân trên để việc thực hiện các dự án tiếp theo được thuận lợi và đúng tiến độ.

Tài liệu tham khảo

1. UBND quận Cầu Giấy – Ban Quản lý dự án, 2016-2017, Hồ sơ pháp lý phục vụ công tác GPMB dự án: Xây dựng tuyến đường nối từ đường Cầu Giấy đến khu đô thị Dịch Vọng, quận Cầu Giấy;

2. UBND quận Cầu Giấy – Trung tâm Phát triển Quỹ đất, 2020, Báo cáo kết quả thực hiện công tác GPMB dự án Xây dựng tuyến đường nối từ đường Cầu Giấy đến khu đô thị mới Dịch Vọng, quận Cầu Giấy.

DƯƠNG HỮU HUÂN
Phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội
ĐẶNG THỊ HOÀNG NGA
Khoa Trắc địa – Bản đồ và Quản lý đất đai, Trường Đại học Mỏ-Địa chất

 

There are no comments yet

Tin mới hơn ...